Tällaista on Suomen asunto­markkinoiden arki: Edes kuumimman keskuksen talo­yhtiöt eivät aina saa lainaa – Nyt tekeillä on uudistus, joka voi helpottaa

Melkein joka kymmenes taloyhtiöistä on jäänyt kokonaan ilman remonttilainatarjousta, kertoo tuore kysely. Paljon riippuu siitä, miten taloyhtiötä on hoidettu. Jopa saman kadun varressa olevissa naapuritaloyhtiöt voivat lainaa hakiessaan olla täysin erilaisissa tilanteissa.

Mitä taloyhtiö voi tehdä, jos suuri remontti olisi aloitettava, mutta lainaa ei saada? Yksi vaihtoehto on myydä rakennusoikeutta. Tampereella näin ovat tehneet useat keskustan kerrostaloyhtiöistä, joihin on rakennettu lisäkerroksia. Kaikille lisärakentaminen ei kuitenkaan ole vaihtoehto.

1.8. 10:00

Taloyhtiöiden lainamarkkinoilla ei ole näkyvissä paluuta menneeseen. Vielä joitain vuosia sitten, kun taloyhtiöllä oli edessään esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, lainan hakeminen ja saaminen oli kuin muodollisuus.

Nyt tilanne on toinen, sanovat toiminnanjohtaja Jorma Koutonen Kiinteistöliitto Pirkanmaasta ja puheenjohtaja Riku Pönkänen Pirkanmaan Isännöitsijät ry:stä. Osa lainaa tarvitsevista taloyhtiöistä ei ole saanut sitä ollenkaan tai sitä on saatu haluttua vähemmän.

”Ei tämä mitään harvinaista ole”, Pönkänen toteaa. Hän kertoo kuulleensa taloyhtiöiden lainansaanti­ongelmista Tampereen seudulla ensimmäistä kertaa noin 5–7 vuotta sitten. ”En valitettavasti näe, että tässä mikään auringonnousu alkaa.”

Korjattavaa tulevina vuosina riittää. Rakentaminen oli vilkasta 1970- ja 1980-luvuilla, ja nyt moni tämän ikäluokan talo tarvitsee peruskorjausta. Lisäksi korona ja rajoitukset löivät monen taloyhtiön päätöksenteon kanveesiin. Nyt tulppa on irronnut ja kysyntää on paljon.

Koutonen antaa tyyppiesimerkin lainaongelmia kohdanneesta taloyhtiöstä. Yhdistyksen neuvonnassa esiin ovat nousseet 1970-luvulla matalalle rakennetut, tasakattoiset ja valesokkelityyppiset rivitalot. Usein ongelmia on ensin perustuksissa, sitten myös putket pitäisi uusia.

”Korjausten hinta on mennyt jo talon käyvän arvon lähelle. Ne ovat hankalia paikkoja miettiä, onko parempi purkaa rakennus kokonaan”, hän summaa.

Tampere on tällä haavaa Suomen asuntomarkkinoiden veturi. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat Tampereella 4,5 prosenttia kesäkuussa. Koko maassa nousua oli 1,2 prosenttia ja esimerkiksi Turussa hinnat laskivat 5 prosenttia ja Vantaalla 2,5 prosenttia kesäkuuhun 2021 verrattuna.

Taloyhtiöiden lainansaannin hankaloitumisesta kertovat myös Kiinteistöliiton teettämät kyselyt. Tuoreimmassa niistä seitsemän prosenttia vastaajista kertoi, ettei lainatarjousta saatu ollenkaan. Syksyn 2021 kyselyssä näin ilmoitti 3,4 prosenttia vastaajista.

”Onhan se tietyllä tavalla vielä marginaalinen ryhmä. Käytännössä, jos taloyhtiö on hoitanut asiansa, eikä ihan mahdottoman isoa korjausvelkaa ole, lainatarjouksen kyllä saa”, Koutonen sanoo.

Aamulehti kertoi taloyhtiöiden lainahaasteista ensimmäisen kerran reilu vuosi sitten. Tampereen OP:sta kerrottiin tuolloin, että pankki myönsi edellisvuonna alueellaan noin 400 luottoa taloyhtiöille. Vain muutamassa tapauksessa rahoitus evättiin. Tilanne ei ole muuttunut.

”Yksittäistapauksia tulee. Näin on ollut aina”, sanoo asiakasvastuullinen pankinjohtaja Anna Heinilä Tampereen OP:sta.

Luottopäällikkö Mikko Haverinen Aito Säästöpankista kuvailee tapauksia osuvan eteen säännönmukaisesti. ”Se, mikä on nyt jollain tavalla noussut pintaan on, että pankit eivät välttämättä ole halunneet rahoittaa koko peruskorjausta. Annetaan ikään kuin osarahoitus.”

Taloyhtiöissä lainaehtojen odotetaan heikentyvän. Näin ennakoi Kiinteistöliiton tuoreimmassa kyselyssä 62 prosenttia vastaajista. Juuri kukaan ei uskonut lainaehtojen parantuvan. Liiton mukaan heikentymisodotukset ovat viimeksi olleet näin voimakkaat vuonna 2013.

Mitä?

Korjausrakentamisen barometri

Kiinteistöliiton kahdesti vuodessa toteuttama kysely.

Tuorein kysely toteutettiin maalis–huhtikuussa. Siihen vastasi 3  773 henkilöä, jotka ovat taloyhtiöiden hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä tai muita taloyhtiövastaavia.

Vastaajista 39 prosenttia ilmoitti yhtiöiden korjausrakentamisen olevan yhtä suurta kuin edellisvuonna. 31 prosenttia arvioi määrän pienenevän.

Syksyn 2021 kyselyssä 15 prosenttia vastaajista arvioi taloustilanteen heikentävän korjaushankkeiden ja ylläpitotoimenpiteiden toteutumista. Keväällä vastaajista näin arvioi 26 prosenttia.

Vastaajista 10 prosenttia ilmoitti, että korjauslainalle oli otettu korkosuoja, 35 prosentin mukaan suojaa ei ole otettu. Loput eivät osanneet sanoa, onko lainalla korkosuojaa.

Kerrostaloyhtiöissä korjataan nyt yleisimmin vesi- ja viemärijärjestelmiä ja julkisivuja. Rivitaloyhtiöissä taas piharakenteita ja julkisivuja.

Mihin lainahakemukset sitten tyssäävät? Päätös lainasta pohjaa aina kokonaisarvioon. Pankit tarkastelevat muun muassa korjausvelan määrää, taloyhtiön velkaantumis­astetta ja jo tehtyjen perusparannusten listaa.

”Kaiken a ja o on, miten vastuullisesti ja pitkäjänteisesti taloyhtiöstä on kannettu huolta. Monesti kiinteistöstä kyllä pidetään huolta. Mutta onko taloyhtiön taloutta hoidettu pitkäjänteisesti?” Heinilä kysyy ja nostaa esimerkiksi vastikkeen. Onko vastikkeiden muodossa säästetty puskuria vai onko vastike painettu jopa epärealistisen alhaiseksi?

Myös taloyhtiön omistusrakenteella on merkitystä. Mitä hajautuneempi omistuspohja, sen parempi. Haverinen summaa tilannetta näin: ”Taloyhtiöt, joissa omistajat asuvat itse yhtiössä ovat tavallaan vähän paremmassa asemassa kuin täysin asunto­sijoittaja­vetoiset yhtiöt.”

Lisäksi vaakakupissa painaa sijainti. Tämän osalta tilanne on Heinilän mukaan Pirkanmaalla pääosin hyvä. Etenkin Tampereen seutu on vetovoimainen ja asuntojen arvon nähdään vähintäänkin säilyvän. Pelkkä sijainti ei kuitenkaan suojele.

Lainansaantiongelmia on ollut myös tamperelaisilla taloyhtiöillä. Haverisen mukaan kyse on usein pienistä taloyhtiöistä, joissa isännöintiä on hoidettu osakkaiden omin voimin tai yhtiöistä, joissa korjausvelkaa on kertynyt paljon.

”Tämä on hyvin yksilöllistä. Saman kadun varressa naapuritaloyhtiöt voivat olla ihan täysin erilaisissa tilanteissa.”

Vaikka hinnat nousevat, taloyhtiöiden ei tulisi tinkiä peruskorjausten tekemisestä. Näin sanovat kaikki Aamulehden haastattelemat asiantuntija. Kuvassa vasemmalta oikealle Aito Säästöpankin Mikko Haverinen, Kiinteistöliitto Pirkanmaan Jorma Koutonen, Tampereen OP:n Anna Heinilä ja Pirkanmaan Isännöitsijöiden Riku Pönkänen.

Mitä taloyhtiö voi tehdä, jos lainaa ei saada? Yksi vaihtoehto on, että yhtiö myy omistuksiaan, kuten rakennusoikeutta.

”Se toimii joissain tilanteissa”, toteaa Riku Pönkänen Pirkanmaan Isännöitsijöistä. Hän sanoo, että täydennys­rakentamista varten rakennusoikeutta tulee olla riittävästi ja sijainnin on oltava houkutteleva.

Remonttia voidaan myös pilkkoa. Esimerkiksi täydellisen putkiremontin sijaan voidaan tehdä lyhytikäisempiä ratkaisuja, kuten sukituksia tai pinnoituksia. Riskinä kuitenkin on, että lyhyen elinkaaren ratkaisu ei auta, vaan edessä on pian vielä aiemmin tarvittua raskaampi remontti.

”Eikä kiinteistöä toisaalta välttämättä pystytä parantamaan. Taloa pitäisi tehdä päivän tasallekin, ei vain korjata”, sanoo Kiinteistöliitto Pirkanmaan Jorma Koutonen.

Pönkänen sanoo, että pieniksi pilkotuille remonteille voi olla vaikea löytää urakoitsijaa. Lopulta töiden niputtaminen tulee usein myös pilkkomista halvemmaksi. ”Kaikista ikävintä on, että tehdään jokin korjaushanke ja sitten se korjattu kohta ei kestä edes korjaukselle otetun lainan laina-aikaa.”

Jos muu ei auta, osakkaat voivat ottaa henkilökohtaista lainaa remontin rahoittamiseksi. ”Tilanne voi osakkaiden vinkkelistä olla äärettömän kurja, jos joku osakas ei lainaa saa”, sanoo Aito Säästöpankin Mikko Haverinen.

Asiantuntijan mukaan taloyhtiöiden lainamarkkinoilla paremmassa asemassa ovat sellaiset yhtiöt, joiden asunnoissa omistajat asuvat itse kuin sijoittajavetoiset taloyhtiöt. Lainapäätökset pankit tekevät aina kokonaisharkkinnan pohjalta.

Yhdeksi ratkaisuksi taloyhtiöiden lainansaantiongelmiin on väläytetty remonttilainojen valtiontakaus­järjestelmän uudistamista. Järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 2015. Ideana oli, että vakavarainen takaaja helpottaisi taloyhtiöiden lainansaantia.

Valtio on varautunut takaamaan 100 miljoonan euron remonttilainat vuodessa. Kaikkiaan 700 miljoonan euron potista on toistaiseksi käytetty vain rahtunen. Ylen MOT:n selvityksen mukaan toukokuun alkuun mennessä yksi taloyhtiö oli saanut takauksen. Hakemuksia oli jätetty kolme.

Nyt järjestelmän uudistamistyö on käynnissä ympäristöministeriössä. Jorma Koutonen arvioi, että uudistettu järjestelmä voisi tuoda helpotusta osalle taloyhtiöistä. ”Uudistusta tarvittaisiin nyt pikaisesti.”

Vaikka hinnat sekä korot nousevat, pankeista kerrotaan, että taloyhtiöt ovat vielä hakeneet remonttilainoja tavanomaiseen tapaan. Tampereen OP:n Anna Heinilä sanoo yhä useamman taloyhtiön ottavan lainalleen korkosuojan. Se, vaikuttavatko talouden epävarmat näkymät taloyhtiöiden remonttiaikeisiin tulevaisuudessa, jää nähtäväksi.

”Jos käy niin, että kiinteistöjen arvo laskee ja samalla remonttikustannukset nousevat, se on aika haastava yhdistelmä”, Heinilä sanoo. ”Se on sitten markkina-asia, mille emme voi mitään.”

Riku Pönkäsen mukaan taloyhtiöiden lainansaantiongelmat herättävät myös kysymyksen siitä, mitä rakennuksia kannattaa ylipäätään korjata. ”Joskus totesin puolivitsillä, että isännöintiin pitäisi saada uusi myytävä tuotenimike: rakennusten saattohoitoisännöinti. Mutta se ei ole enää mitään vitsiä.”

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita