Ruotsin kiinteistö­markkinat ovat syöksy­kierteessä, leviävätkö ongelmat Suomeen?

Ruotsalaisten kiinteistöyhtiöiden osakekurssit ovat romahtaneet tänä vuonna. Ruotsin ongelmat saattavat heijastua myös Suomeen.

Asuntojen hinnat ovat tippuneet viime kuukausina jyrkästi Tukholmassa.

26.10. 2:00 | Päivitetty 26.10. 16:32

Ruotsin vuosia jatkunut velkavetoinen kiinteistöhuuma on tyssännyt. Korot nousevat, asuntojen hinnat laskevat, ja lukuisat kiinteistösijoitusyhtiöt ovat vaikeuksissa.

Asuntojen hinnat ovat laskeneet Ruotsissa noin kymmenen prosenttia huipuista ja 5,8 prosenttia pelkästään edellisen kolmen kuukauden aikana. Hinnat ovat laskeneet varsinkin Ruotsin suurissa kaupungeissa, ja kaikki merkit viittaavat siihen, että hintojen lasku jatkuu loppuvuoden aikana.

Markkinatilanteen muutos näkyy asuntomarkkinoiden lisäksi Tukholman pörssissä.

Ruotsalaisten kiinteistöyhtiöiden osakekurssit ovat tippuneet tämän vuoden aikana keskimäärin noin 50 prosenttia, joillakin yhtiöillä jopa yli 80 prosenttia.

”Raha on ollut pitkään halpaa, mutta nyt tilanne on muuttunut”, sanoo Handelsbankenin pääekonomisti Timo Hirvonen.

Ruotsin keskuspankin ohjauskorko oli keväällä nollassa. Nyt korko on noussut jo 1,75 prosenttiin, ja lisää koronnostoja on luvassa. Myös Ruotsin talousnäkymät ovat heikenneet selvästi verrattuna vuoden takaiseen.

Korkojen nousu ja talousnäkymien heikkeneminen ovat ikävä uutinen Ruotsin taloudelle, sillä maan kotitaloudet ovat hyvin velkaantuneita.

Perinteisiä asuntovelallisiakin suuremmassa ahdingossa ovat nyt ruotsalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt. Monet maan kiinteistösijoittajista ovat kasvaneet viime vuosien aikana nopeasti edullisen velkarahan avulla.

Ruotsalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden laina-ajat ovat varsin lyhyitä, eli ne joutuvat etsimään uutta rahoitusta jo lähiaikoina. Uudet lainat ovat nykyisellä korkotasolla niin kalliita, että monet sijoitusyhtiöt ovat vaarassa. Jos korkokulut ylittävät yhtiön vuokratuotot, bisnesmalli ei toimi.

”Kun kiinteistöjen hinnat tippuvat samalla kun korkokulut nousevat, moni yhtiö on ongelmissa. Lainaa saa yhä vähemmän ja sitäkin heikommin ehdoin”, sanoo Aktian pääekonomisti Lasse Corin.

”Ruotsalaiset kiinteistösijoittajat ovat nauttineet erinomaisesta markkinatilanteesta edelliset kymmenen vuotta. Nyt ympäristö on muuttunut erinomaisesta erittäin vaikeaksi, ja muutos on ollut nopea”, Danske Bankin korkoanalyysista vastaava johtaja Louis Landeman sanoo.

Monet ruotsalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt omistavat toisiaan ristiin, mikä ei helpota yhtiöiden tilannetta. Kun omistaja on samoissa vaikeuksissa kuin omistettu yhtiö, rahoitusta on sitäkin vaikeampi löytää.

Viranomaiset ovat kiinnittäneet viime aikoina huomioita kiinteistösijoittajien ongelmiin. Ruotsin keskuspankki ja finanssivalvoja varoittivat kiinteistösijoitusyhtiöiden riskeistä jo viime keväänä. EU:n rahoitusjärjestelmän vakautta valvova järjestelmäriskikomitea nosti syyskuussa julkaistussa raportissaan esiin kiinteistösijoituksissa piilevät riskit, mutta se ei maininnut erikseen Ruotsin tilannetta.

”Seuraamme Suomen Pankissa Ruotsin kiinteistösijoitussektorin kehitystä, koska se on merkittävä osa pohjoismaista kiinteistömarkkinaa”, kertoo Suomen Pankin vanhempi ekonomisti Katja Ahoniemi.

Sijoittajat kaihtavat nyt varsinkin riskipitoisia kohteita.

Perinteisesti Pohjoismaissa lainaa on haettu pankeista, mutta ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt ovat turvautuneet viime vuosina yhä enemmän joukkovelkakirjamarkkinoihin. Käytännössä siis suuret kiinteistöyhtiöt ovat laskeneet liikkeelle velkaa, jonka lukuisat eri sijoittajat ovat rahoittaneet.

Korot ovat nousseet alkuvuoden aikana niin nopeasti, että Ruotsin velkakirjamarkkina on kuihtunut. Ruotsalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt hakivat tammi–elokuussa velkakirjamarkkinoilta noin kymmenen miljardia euroa eli vain puolet vuoden takaiseen verrattuna.

HS:n tietojen mukaan tilanne on heikentynyt entisestään syksyn aikana ja vain harva ruotsalainen kiinteistöyhtiö saa nyt rahaa joukkovelkakirjamarkkinoilta. Sijoittajat kaihtavat nyt varsinkin riskipitoisia kohteita.

Ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt joutuvat uudelleenrahoittamaan lähes 50 miljardin euron edestä erääntyviä joukkovelkakirjoja seuraavan kolmen vuoden aikana, luottoluokittaja Moody’s arvioi.

Rahoitustarve on huomattava suhteessa Pohjoismaiden rahoitusmarkkinoiden kokoon. Vertailun vuoksi Suomen koko yrityslainakanta on noin 65 miljardia euroa.

Ahdingossa olevat ruotsalaisyhtiöt voivat hakea rahoitusta myös pankista, mutta sielläkin korot ovat kohonneet ja riskinottoa kaihdetaan.

”Jos ruotsalaisyhtiöt löytävät rahoitusta lähikuukausina, ne voivat selvitä tästä tilanteesta aika vähällä. Jos rahoitusta ei järjesty, moni yhtiö joutuu myymään kiinteistöjään. Pahimmillaan se voi taas tarkoittaa, että useat yhtiöt myyvät omistuksiaan pakon edessä yhtä aikaa ja kiinteistöjen hinnat painuvat entistä alemmas”, Dansken Landeman sanoo.

Voivatko Ruotsin ongelmat levitä Suomeen?

Ruotsin kiinteistömarkkinan ongelmat voivat heijastua Suomen talouteen monia eri kanavia pitkin.

Monet ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt toimivat Suomessa. Esimerkiksi Tukholman pörssissä listattu kiinteistöyhtiö Balder omistaa yli puolet suomalaisesta vuokranantaja Satosta. Myös esimerkiksi kiinteistöyhtiö SBB:llä ja monilla rakennusyhtiöillä on toimintaa sekä Ruotsissa että Suomessa.

”Jotkut ruotsalaisyhtiöt saattavat myydä kiinteistöomistuksiaan lähiaikoina. En olisi yllättynyt, jos myös Suomessakin sijaitsevia kohteita tulisi myyntiin”, Landeman sanoo.

Myös rahoituksen tarjoajat ovat Suomessa ja Ruotsissa pitkälti samoja. Nordea ja Danske ovat merkittäviä pankkeja sekä Suomessa että Ruotsissa. Jos tilanne äityy pahaksi, pankit voivat suitsia riskejään kaikkialla, vaikka alkuperäinen ongelma olisikin Ruotsissa.

Kolmas linkki Suomen ja Ruotsin kiinteistömarkkinoiden välillä ovat sijoittajat.

Kansainväliset sijoittajat ovat tulleet kiihtyvällä tahdilla Suomen kiinteistömarkkinoille. Suuret kansainväliset sijoittajat katsovat Pohjoismaita usein yhtenä markkina-alueena, Ruotsin kiinteistömarkkinan pudotus voi näyttää ulkomaisen suursijoittajan näkökulmasta koko pohjoismaisen markkinan ongelmalta.

Suomen asuntomarkkinat eivät ole kovin suorassa sidoksessa länsinaapuriin, mutta liikekiinteistöissä yhteys on vahvempi. Esimerkiksi Helsingissä sijaitsevien liikekiinteistöjen hinnat määrittyvät pitkälti Tukholman hintojen perusteella.

Jos siis ruotsalaisyhtiöt joutuisivat myymään omistuksiaan pakon edessä nopealla tahdilla, olisi todennäköistä, että ainakin liikekiinteistöjen hinnat tippuisivat myös Suomessa.

Vaikka Ruotsin ja Suomen kiinteistömarkkinoiden väliltä löytyy monia linkkejä, myös erot ovat huomattavia. Sen vuoksi ei ole lainkaan varmaa, että Ruotsissa nyt nähdyt ongelmat leviäisivät laajasti Suomeen.

Suomessa kiinteistösijoitusyhtiöt hoitavat rahoituksensa miltei täysin pankkien eivätkä joukkovelkakirjojen avulla. Siksi ruotsalaisyhtiöiden ongelmat velkakirjamarkkinalla vaikuttavat suoraan vain harvoihin suomalaisyhtiöihin.

Pohjoismaiset pankit ovat myös vakavaraisia. Ruotsin kiinteistömarkkinoiden ongelmien pitäisi äityä vielä selvästi nykyistä pahemmiksi ennen kuin ne heijastuisivat todella Suomen pankkirahoitukseen.

”Suomen kiinteistömarkkina on erilainen kuin Ruotsin. Asuntojen hinnat eivät ole nousseet samalla lailla viime vuosina, ja kotitalouksien velkaantuminen on vähäisempää”, Handelsbankenin Hirvonen sanoo.

Aktian Corin on samoilla linjoilla.

”Ruotsin markkina on niin paljon vivutetumpi kuin Suomessa, että samanlaisia ongelmia tuskin syntyy täällä”, Corin sanoo.

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita