Hypo: Asuntojen hintoihin tulossa poikkeuksellinen käänne, yhtä rajua laskua viimeksi vuonna 1995

Helsingin seudulla asuntojen hinnat laskevat ensi vuonna kolme prosenttia, ennustaa Hypo. Käänne on lyhytaikainen, jos työmarkkinat eivät hyydy.

”Sijoittajien talvihorros tarjoaa nyt hyviä hintaneuvottelun paikkoja pienten kotien etsijöille”, toteaa Hypon ekonomisti Juho Keskinen.

18.11. 0:01 | Päivitetty 18.11. 8:38

Asuntojen hinnoissa on näköpiirissä poikkeuksellinen käänne.

Ensi vuonna asuntojen hinnat laskevat enemmän kuin kertaakaan sitten vuoden 1995, arvioi asuntoluotottaja Hypo perjantaina julkaistussa katsauksessaan. Hintojen lasku koskee niin pääkaupunkiseutua kuin muutakin Suomen maata.

”Muutos aiempaan on aika voimakas, jos katsoo, miten hinnat ovat viime vuosikymmenen aikana kehittyneet. Asuntomarkkinoiden veto on ollut vahvaa ja korona-aikana erityisen vahvaa”, kertoo asuntoluotottaja Hypon ekonomisti Juho Keskinen.

Helsingin seudulla Hypo ennustaa asuntojen hintojen laskevan ensi vuonna kolme prosenttia. Koko maassa laskua tulee kaksi prosenttia.

Kyseessä on merkittävä muutos, sillä Suomen kasvukeskuksissa hinnat nousivat koko 2010-luvun. Hypon mukaan ihmiset ovat nyt varovaisia ja asuntokauppa on hidastunut koronakriisiä edeltävälle tasolle.

”Asuntomarkkinoilla eletään nyt alakuloa, jollaista ei ole nähty sitten finanssikriisin”, Keskinen kirjoittaa Hypon katsauksessa.

Hintoihin vaikuttaa erityisesti kustannusten nousu, jonka taustalla on inflaation kiihtymisestä johtuva korkojen nopea nousu. Inflaatio laukkaa kovimmillaan sitten 1980-luvun, ja korot ovat nousseet jo alkuvuoden 2009 tasolle.

Keskinen huomauttaa, että hintojen laskun odotetaan olevan suhteellisen lyhytkestoinen ilmiö. Vuonna 2024 hinnat voivat taas lähteä noususuuntaan, koska korkojen nousun ei odoteta enää jatkuvan ja rakentaminen hidastunee.

”Emme ole ennustamassa asuntomarkkinoiden romahdusta tai vastaavaa alakuloa, jollaista nähtiin 1990-luvulla”, Keskinen sanoo.

Hypon ekonomisti Juho Keskinen.

Pitkään jatkuneen nousun jälkeen lasku on myös ymmärrettävää, Keskinen sanoo.

”Ei ole mitenkään tavoiteltavaa, että hinnat nousisivat voimakkaasti. On normaalia, että yli 10 vuoden nousussa olleen markkinan jälkeen tulee laskua.”

Helsingistä asuntoa ostavat ovat tottuneet ajattelemaan, että pääkaupungissa jos missä asuntojen hinnat eivät ainakaan laske. Nyt Hypo ennustaa hintojen laskevan pääkaupunkiseudulla muuta maata nopeammin. Asuntovelallisen ei nyt Helsingissäkään kannata Keskisen mukaan heti heittää kirvestä kaivoon oman asunnon arvoa miettiessä.

”On hyvä pitää pää kylmänä, jos katsotaan vähän pidemmälle. Ennustamme ensi vuodelle notkahdusta hintoihin, mikä on eri asia kuin mitä pidemmän aikavälin väestöennusteet sanovat”, Keskinen sanoo.

Helsingissä ja muissa kasvukeskuksissa väestömäärän odotetaan edelleen kasvavan. Nyt on näköpiirissä, että suhdannetilanteen myötä rakentaminen hidastuu. Kun väestönkasvun jatkuminen ja rakentamisen väheneminen lasketaan yhteen, se tarkoittaa pidemmällä aikavälillä asuntojen hintojen nousua.

Samalla yritysten luottamus on edelleen kohtuullista ja työllisyystilanne on mennyt parempaan päin. Jos isoja yllätyksiä yleisessä taloustilanteessa ei tule ja Suomi välttyy pitkäkestoiselta taantumalta, hinnat lähtevät taas Hypon mukaan nousuun.

”Ennätyskorkean työllisyyden tuoma talouden tuki ei liene koskaan ollut yhtä kriittistä asuntomarkkinoille”, Keskinen arvioi.

Asuntomarkkinoiden hiljeneminen ei nytkään ole kaikille huono asia. Esimerkiksi ensiasunnon ostajat voivat päästä asuntoon kiinni hyvillä hinnoilla.

”Asuntomarkkinoille uutena tulevat ensiasunnon ostajat voittavat, kun taas hintahuipulla asuntonsa jo ostaneet ovat tilanteen suhteellisia häviäjiä”, Keskinen kirjoittaa.

Asuntosijoittamisen buumi nollakorkojen aikana on nostanut erityisesti pienten asuntojen hintoja, jotka ovat jo lähteneet kovempaan laskuun suhteessa kolmioihin ja suurempiin asuntoihin. Tällä hetkellä yksiöitä rakennetaan vielä paljon, mikä voi vetää hintoja alaspäin yleistä tasoa enemmän. Erityisesti Helsingin seudulla yksiöiden hinnoissa on vielä laskuvaraa, Keskinen arvioi.

”Voimakkaammat nousut tietävät myös usein myös voimakkaampia laskuja ja pienten asuntojen hintojen lasku on merkki terveestä ja toivotustakin kehityksestä. Uusia asuntoja valmistuu yksin asuville ja opiskelijoille, jolloin kynnys ensiasunnon ostolle madaltuu hintojen hiipuessa.”

Jos sijoittajat nyt korkojen noustessa luopuvat omistuksistaan tai eivät ole yhtä innokkaasti hankkimassa uudiskohteita, pienten asuntojen etsijät voivat päästä halvemmalla kiinni asuntoon.

”Sijoittajien talvihorros tarjoaa nyt hyviä hintaneuvottelun paikkoja pienten kotien etsijöille.”

Mikään asuntotyyppi ei ole immuuni hintojen laskulle, Keskinen sanoo. Erityisen paljon nykytilanne kurittaa sähköllä lämpiävien, isojen omakotitalojen hintoja. Energian hintojen roima nousu on saanut suomalaiset kiinnittämään entistä enemmän huomiota uuden kodin juokseviin kuluihin.

Omakotitalojen kauppa hiipui jo keväällä noin viidenneksen vuoden takaisesta. Keskisen mukaan pahimmat hintojen hyytymiset ovat vielä edessä.

”Suurten sähkösyöppöjen myytävyys laskee ja hintakehitys huolettaa, kun taas energiatehokkaat edelläkävijät esiintyvät asuntokaupassa nyt erityisen edukseen”, Keskinen kirjoittaa katsauksessa.

Yllättävää Keskisen mukaan markkinatilanteessa on se, että pankkien tarjoamat lainamarginaalit sekä asunnon ostajille että taloyhtiöille ovat alimmillaan sitten vuoden 2008. Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Keskisen mukaan myös korkosuojauksen kysyntä on vähentynyt.

”Sijoittajien väistymisen lisäksi kehitystä voi selittää lainoituksen painottuminen matalamman riskin alueille ja kuluttajien kukkaroita suojaava kova pankkien välinen kilpailu. Jos lainaa on saanut, on sitä saanut nyt yllättäen erityisen halvalla.”

Hypon ennuste asuntomarkkinoille

  • Asuntojen hintojen luisu syvenee synkimmäksi sitten vuoden 1995, mutta käänne koittaa jo 2024.

  • Korot, kustannukset ja asuntotuotanto laskevat hintoja etenkin pääkaupunkiseudulla – vaikea vuosi edessä.

  • Asuntokysyntä ohjautuu aiempaa voimakkaammin tila- ja energiatehokkaisiin koteihin.

  • Rakentaminen ei romahda, mutta vähenee, mikä tuo nostetta hintoihin vasta viiveellä.

  • Korkojen kiivain nousu on jo koettu ja korkosuojien kysyntä laantuu – asuntolaina yhä yllättävän edullista.

Lähde: Hypon asuntomarkkinakatsaus, marraskuu 2022

Lue lisää: Hypo pani Suomen asuin­alueet järjestykseen – näin houkutteleva asuinalueesi on

Lue lisää: Helsingissä ja Espoossa nyt asuntojen ylitarjontaa: Kauppa sukelsi

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita