Taloyhtiö­lainan koron nousu voi kasvattaa rahoitus­vastiketta sadoilla euroilla

Taloyhtiölainojen korkomenot voivat moninkertaistua koron­tarkistuspäivänä. OP Uudenmaan liiketoimintajohtaja Mikko Yli-Isotalo kannustaa taloyhtiöitä ennakoimaan tilannetta.

Erityisesti uudiskohteissa taloyhtiölainan määrä voi olla suuri. OP:n mukaan nyt asuntoa ostavan kannattaa harkita joko osan tai koko yhtiölainamäärän ottamista henkilökohtaisena asuntolainana.

21.11. 11:08

Taloyhtiölainojen korkojen nousu voi kasvattaa osakkaiden kuukausittain maksamia rahoitusvastikkeita jopa useilla sadoilla euroilla, kun koron­tarkistuspäivä koittaa.

Moni on jo kartoittanut oman asuntolainan korkotilannettaan euribor-korkojen noustessa kohisten. OP Uudenmaan liiketoiminta­johtajaa Mikko Yli-Isotaloa kuitenkin huolettaa myös taloyhtiölainojen korkotilanne, koska harva taloyhtiö on suojannut lainojaan koronnousulta. Hän kehottaa osakkaita ottamaan oman taloyhtiön lainan korkotilanteen erityistarkasteluun.

Yli-Isotalon mukaan osakkaan kannattaa pyytää asiaa käsiteltäväksi yhtiökokouksessa, jos mietityttää, miten oman taloyhtiön laina-asiat on hoidettu. Hän kannustaa osakkaita ja taloyhtiöitä rohkeasti kääntymään pankkinsa puoleen ja käymään vaihtoehtoja läpi.

”Jos yhtiö ei päätä suojata luottoa, voi miettiä, että neuvottelee lainaosuutta omiin nimiin”, Yli-Isotalo sanoo.

Omaan lainapottiin taloyhtiölainan osuuden siirtäminen voi ensinnäkin tuoda tunnetta siitä, että voi itse vaikuttaa omiin menoihinsa, koska asiasta ei päätä taloyhtiö. Sen lisäksi voi itse päättää, ottaako lainaan jonkinlaista lainaturvaa tai korkosuojauksia, jotka nekin ovat nyt korkojen noustessa kallistuneet.

Lisäksi uudesta taloyhtiöstä asuntoa ostavan kannattaa nyt miettiä, nostaako osan tai koko yhtiölainan henkilökohtaisena asuntolainana.

Isännöintiliittokin on varoittanut uudiskohteiden vastikemaksujen rajusta noususta. Uudiskohteissa voi aluksi olla vähintään kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin taloyhtiölainasta maksetaan vain korkoja.

Lyhennysvapaan jälkeen rahoitusvastikkeella maksetaan koron lisäksi myös lainan lyhennystä. Isännöintiliiton laskelmien mukaan tämä saattaa tarkoittaa, että aluksi noin parin sadan euron rahoitusvastike voi nousta lyhennysvapaan loppuessa ja korkojen noustessa jopa yli tuhanteen euroon.

Lue lisää: Asuntomarkkinoiden käänne on huolestuttava uutinen raskaalla velkavivulla toimineille sijoittajille

Toistaiseksi OP:n asiakkailla ei Yli-Isotalon mukaan ole ollut ongelmia taloyhtiölainojensa kanssa. Suurin osa taloyhtiölainoista, kuten asuntolainoistakin, on sidottu vuoden euriboriin.

Se oli vielä tänä keväänä yhtiökokousaikaan nollissa, nyt jo yli 2,8 prosentissa. Näin ollen seuraava korontarkistuspäivä voi yli viisinkertaistaa maksettavan koron euromäärän.

”Luottoja otetaan yhtiökokousaikaan ja korotkin päivittyvät vähän viiveellä. Vastikkeita voidaan korottaa seuraavissa yhtiökokouksissa”, Yli-Isotalo sanoo.

OP on laskenut, että esimerkiksi 50 neliön asunnossa, jossa on tasalyhenteinen 200 000 euron taloyhtiölaina 25 vuoden laina-ajalla, koron osuus nousee reilusta sadasta eurosta yli 550 euroon.

Korkojen lisäksi myös muut taloyhtiöiden kulut, kuten energialaskut, voivat olla kasvussa. Nämä kustannukset lisätään hoitovastikkeisiin.

Asuintalojen uudistuotanto on vilkkainta Uudellamaalla, jossa taloyhtiöillä on keskimäärin enemmän taloyhtiölainaa kuin muualla Suomessa. Uudiskohteiden lisäksi suuria taloyhtiölainoja voi olla yhtiöissä, joissa on tehty isoja peruskorjauksia, kuten putkiremontteja.

Korkojen nousu kohtelee eri tavalla eri osakkaita. Jotkut ovat voineet ottaa yhtiölainan osaksi omaa henkilökohtaista asuntolainaansa, kun taas toiset maksavat lainaa pois vastikkeissa.

Vaikka osakas olisi jo hoitanut pois omat taloyhtiölainan osuutensa, ongelmia voi syntyä, jos muut osakkaat eivät hoida omia osuuksiaan taloyhtiölainasta. Tällöin velka jää yhtiön vastuulle.

”Eihän siltä täysin turvassa ole, koska yhtiö vastaa lainasta kokonaisuutena. Jos joku joutuu vaikeuksiin, yhtiö vastaa yhtiölainasta edelleen”, Yli-Isotalo sanoo.

Yhtiölainoja lyhentää taloyhtiö, joka kerää rahat asunnonomistajien maksamilla rahoitusvastikkeilla tai pääomavastikkeilla. Ongelmatapauksissa taloyhtiö vie perintään lyhennykset laiminlyöneen osakkaan maksut. Lopulta se voi ottaa asunnon haltuunsa.

Pahimmassa tapauksessa maksamattomat rahoitusvastikkeet voivat johtaa taloyhtiön maksukyvyttömyyteen tai jopa konkurssiin. Todennäköisempiä ovat kuitenkin lievemmät ongelmat, jotka syntyvät laiminlyödyistä rahoitusvastikkeiden maksuista.

Viime vuosikymmenellä suurista taloyhtiölainoista tuli uusissa asuintaloissa enemmän sääntö kuin poikkeus. Erityisesti uusissa asuintaloissa jopa 70 prosenttia asuntojen kauppahinnoista on ollut taloyhtiölainaa.

Etenkin sijoittajille iso lainaosuus on ollut houkutteleva, koska siitä saa veroetua. Taloyhtiön velanlyhennyksiin maksettavat rahoitusvastikkeet voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa. Omasta lainasta sijoittaja voisi vähentää vain korot.

HS julkaisi vuonna 2019 laajan artikkelin siitä, millaisia riskejä suuriin taloyhtiölainoihin liittyy.

Lue lisää: Taloyhtiöissä muhii uusi pommi: Asukkaat voivat joutua maksamaan naapuriensa lainoja

Tuolloin sekä Suomen pankki että Finanssivalvonta ilmaisivat huolensa taloyhtiölainojen nopeasta kasvusta ja suomalaisten velkaantumisesta. Puhuttiin niin sanotusta piilovelasta.

Jutussa todettiin, että ”seuraava taantuma – milloin ikinä se tuleekaan – toimii testinä suurten taloyhtiölainojen riskeille. Pahimmat ongelmat aiheuttaisi lama, jossa työttömyyden kasvu koettelisi ihmisten maksukykyä ja samalla asuntojen arvot ja myyntimahdollisuudet heikkenisivät”.

Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan