Asunto­sijoittajien suuret velka­vivut luovat riskejä talouteen, varoittavat asiantuntijat

Asuntosijoittamisen suosio Suomessa on kasvanut selvästi viime vuosina. Korkojen ja kustannusten nousun myötä riskit ovat kasvaneet Suomen Pankin asiantuntijoiden mukaan merkittävästi.

Sijoittajamyynti on viime vuosina kattanut suurilla rakennusyhtiöillä noin 40–90 prosenttia uusien asuntojen myynnistä. Kuvassa Sompasaaren rakennustöitä vuonna 2019.

10.12.2022 10:18

Asuntosijoittajien velkatilanne luo riskejä talouteen, kun korot nousevat samaan aikaan myynnissä olevien asuntojen määrän ja talouden epävarmuuden kasvun kanssa, ilmenee Suomen Pankin asiantuntijoiden laatimasta analyysista.

Riskit liittyvät erityisesti suurta velkavipua käyttävien kotitalouksien ja muiden yksityisten asuntosijoittajien lainoihin. Analyysin ovat kirjoittaneet Suomen Pankin vanhempi ekonomisti Kimmo Koskinen, vanhempi ekonomisti Ville Voutilainen ja neuvonantaja Hanna Putkuri.

Korkojen nopea nousu kasvattaa sijoittajien kustannuksia riippuen siitä, miten sijoituksen rahoitus on järjestetty. Velkaantumiseen ja asuntosijoittamiseen liittyvät riskit voivat toteutua varsinkin, jos ammattisijoittajat ja kotitaloudet eivät ole suojautuneet korkojen nousulta tai varautuneet kustannusten kasvuun riittävästi taloudellisilla puskureilla.

On tiedossa, että erityisesti taloyhtiölainoissa on vain vähän korkosuojauksia, eli suurin osa niistä on vaihtuvakorkoisia.

Nollakorkojen aikaan uudiskohteiden suuret taloyhtiölainat yhdistettynä sijoitusasuntolainojen alhaisiin korkoihin ovat kannustaneet osaa asuntosijoittamista käyttämään suurta velkavipua. Uudiskohteissa yhtiölainaosuus on ollut viime vuosina tavallisesti noin 60–75 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.

Nyt kun talouden epävarmuus kasvaa ja asuntokauppa hiipuu, velkavivuttaminen voi asiantuntijoiden mukaan voimistaa asuntomarkkinoiden ja rakentamisen suhdannevaihteluita. Alamäki siis jyrkkenee verrattuna tilanteeseen, jossa velkavipua ei olisi käytetty.

Ammattimaiset asuntosijoittajat ovat ylläpitäneet uudisrakentamisen vauhtia yllä viime vuosina. Analyysin mukaan sijoittajamyynti on viime vuosina kattanut suurilla rakennusyhtiöillä noin 40–90 prosenttia uusien asuntojen myynnistä.

Asuntosijoittamisen suosio on myös kasvanut viime vuosina selvästi. Analyysissa kerrotaan, että Verohallinnon mukaan Suomessa oli vuonna 2021 lähes 308 000 henkilöä, joilla oli veronalaista vuokratuloa osakehuoneistoista. Vuokratuloja saaneiden määrä on kasvanut 24 prosenttia vuodesta 2014.

Asiantuntijat kirjoittavat, että asuntosijoittajien nettotuotot uhkaavat heikentyä heikon vuokrakehityksen ja kustannusten nousun, eli inflaation laukkaamisen ja korkojen nousun myötä.

Suomen Pankin asiantuntijoiden mukaan tilanne voi johtaa myös taloyhtiölainojen hoito-ongelmiin, jos sijoittajat eivät saa omistamiaan asuntoja vuokratuksi. Ongelmat kärjistyvät, jos sijoittajilla on suuri osuus yhtiön osakekannasta.

Jos vuokra-asuntojen kysyntä heikkenee ja kustannukset nousevat, voivat sijoittajat olla pakotettuja myös myymään omistuksensa. Tämä tapahtumakierre vaikuttaisi asiantuntijoiden mukaan asuntojen tarjontaan ja hintakehitykseen laajemminkin.

”Asuntosijoittajista aiheutuvien luottoriskien kehitystä on kuitenkin vaikea ennakoida, sillä sijoitustoiminta on viime vuosina kasvanut merkittävästi, eikä tietoa sijoittajille koituneista tappioista ole saatavilla edellisistä kriiseistä”, asiantuntijat kirjoittavat.

Myös kotitalouksien ongelmat voivat heijastua myös suhdanteeseen, kirjoittavat asiantuntijat.

Kotitalouksien ja ei-ammattimaisten sijoittajien kohdalla riskit liittyvät rahoituskustannusten ja muiden menojen nopeaan kasvuun, tulotason odottamattomaan heikkenemiseen ja velanhoitorasitteen kasvuun.

”Kotitaloudet tinkivät usein ensin muista kulutusmenoista kuin lainanmaksusta ja omista asumismenoista, mikä voi heikentää talouden suhdannetta myös välillisesti.”

Suomen Pankin asiantuntijoiden mukaan korkojen nopea nousu ja asuntomarkkinoiden hiljeneminen kasvattavat myös pankkien luottoriskejä. Toistaiseksi asuntovelallisten, kiinteistöalan yritysten ja asuntoyhteisöjen järjestämättömät eli pitkään erääntyneinä olleet lainat ovat kuitenkin pysyneet hyvin vähäisinä suhteessa lainakantaan.