Kiinassa muhii valtava asunto­pommi – markkinasta kadonnut yli 1 200 miljardia euroa

Kiinan hallinnon yritykset hillitä rakennusalan velkaantumista ja saada aikaan edullisempia asuntoja oli esimerkki siitä, kuinka vaikeaa keskusjohtoinen taloudenpito Kiinan kokoisessa maassa on.

Ilmakuva joulukuun 3. päivältä 2022 Evergarnden asuntorakennushankkeesta Huaianissa, Kiinan itäisessä Jiangsun maakunnassa.

1.1. 2:00 | Päivitetty 1.1. 11:04

Kiinan hallinto iski voimalla kiinteistökehittäjiin asettamalla erilaisia rajoituksia yhtiöiden velkaantumiselle.

Tarkoituksena oli hillitä asuntojen pitkään jatkunutta hintojen nousua ja suunnata panoksia erityisesti edullisten asuntojen rakentamiseen. Hankkeen taustalla oli Kiinan kommunistisen puolueen niin sanottu Common Prosperity -tavoite, jonka mukaan Kiinan kasvavan hyvinvoinnin hedelmien tulisi levitä tasaisesti kaikkien kansalaisten hyväksi.

Uutistoimisto Bloomberg kertoi vuoden lopun Kiinan asuntomarkkinoita koskevassa laajassa artikkelissa, että vaikka asuntojen hinnat halventuneet kymmenisen prosenttia, samalla monen kiinalaisen palkka on pienentynyt jokseenkin samaa tahtia.

Kiina puuttui suurten ylivelkaisten kiinteistöyhtiöiden kuten Evergrande Groupin velanottoon, koska rakennusyhtiöiden velkamäärien katsottiin uhkaavan jo kansantalouden perusteita.

Lue lisää: Kiinteistöjätti Evergranden velkapommi painaa osakekursseja, vaikka lasku näyttää tasaantuneen

Esimerkiksi kiinalaisessa kasvukeskuksessa Shenzhenissä asunto vie helposti 40 vuoden palkkatulot. Se on neljä kertaa enemmän kuin Los Angelesissa tai San Franciscossa, Bloomberg toteaa kahteen eri tutkimukseen nojaten.

Kiinan hallinto ryhtyi rajoittamaan kiinteistörakentajien toimintaa 2020 rajoittamalla näiden velanottoa suhteutettuna yhtiön tulokseen. Samalla pankeille annettiin tiukemmat rajat kiinteistösektorin lainoittamiseen.

Kun lainahanat pantiin lähes kiinni, uudiskohteiden rakentaminen hiipui, ja moni rakennusyhtiö ajautui selvitystilaan.

Se johti asuntojen ostajien kaikkoamiseen erityisesti uudiskohteista. Pelkona oli se, että kohdetta rakentava yhtiö saattoi mennä konkurssiin ennen asuntojen valmistumista.

Japanilaisen Nikkei Asia -talousmedian mukaan uudiskohteiden kysyntä heikkeni kuluneena vuonna 40 prosenttia. Samalla vanhojen asuntojen kysyntä kasvoi yli 50 prosenttia.

Kiinan hallinnon kovat toimet onnistuivat rauhoittamaan kuumentuneita kiinteistömarkkinoita siinä mielessä, että asuntojen hinnat ovat laskeneet Kiinassa 15 kuukautta yhtäjaksoisesti.

Asuntojen ostajien kannalta hintojen alenemiset ovat kuitenkin olleet varsin pieniä. Esimerkiksi marraskuun tilastoissa yhdessäkään tutkimuksen kohteena olleesta kaupungissa hinnat eivät laskeneet yli 0,40 prosenttia, Bloomberg raportoi.

Viimeisen15 kuukauden aikana asuntojen hinnat ovat halventuneet Kiinassa yhteensä vain runsaat kolme prosenttia. Se on vähän verrattuna moneen teollisuusmaan asuntojen hintojen alenemiseen sen jälkeen kun korot alkoivat nousta.

Esimerkiksi Ruotsissa korkojen nousu on laskenut asuntojen hintoja paikoin liki 20 prosenttia. Suomessakin Tilastokeskus kertoi hintojen laskeneen marraskuussa 3,4 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna. Ensi vuodelle on odotettavissa vieläkin suurempaa laskua.

Lue lisää: Asunnot halpenevat, ja ennusteet lupaavat laskun jyrkkenevän

Kiinassakin tietyillä alueilla asuntojen hintojen lasku on tosin ollut rajua.

Esimerkiksi Kiinan hallinnon erityisen kurituksen kohteena olleen Alibaba Groupin kotikaupungissa Hangzhoussa, ja varsinkin Alibaban pääkonttorin läheisyydessä, asuntojen hinnat ovat laskeneet vuodessa yli 15 prosenttia, Bloomberg raportoi.

Suomen Pankin nousevien talouksien tutkimuslaitoksen (Bofit) lokakuun lopussa julkaistussa Kiina-ennusteessa varoitetaan, että asuntojen hinnanlasku vähentää varallisuutta ja voi sitä kautta myös vähentää kulutusta.

Kulutuksen väheneminen puolestaan hidastaisi maailman toiseksi suurimman talouden kasvua.

Bofitin mukaan asuntoja on myyty Kiinassa tänä vuonna neljännes viime vuotta vähemmän, ja rakennusaloitukset ovat vähentyneet lähes 40 prosenttia.

"Tähän mennessä asuntohintojen lasku on ainakin virallisissa tilastoissa ollut maltillista. Kiinteistösektorin ongelmien ratkaisu vaatii asunnonostajien luottamuksen palauttamisen. Vaikka tämänhetkiset ongelmat saataisiin kuriin, ei kiinteistörakentamisesta ole odotettavissa enää entisen kaltaista kasvuveturia”, ennusteessa kirjoitetaan.

Nykyistä laskua edelsi Kiinassa todella nopea asuntojen hintojen nousu. Bofitin toukokuussa 2021 julkaiseman artikkelin mukaan hinnat nousivat kevään 2020 ja kevään 2021 välissä esimerkiksi Pekingissä ja Shanghaissa 10 prosenttia. Etelä-Kiinan Guangzhoussa ja Shenzhenissä hintojen nousu oli vielä tätäkin hieman nopeampaa.

2010-luvun puolivälissä asuntojen hinnat nousivat Bofitin mukaan Kiinan neljässä suuressa kaupungissa jopa 35 prosentin vuosivauhtia.

Kiinassa on suhteellisen paljon omistusasuntoja.

Amerikkalaisen investointipankin Goldman Sachsin selvityksen mukaan jopa 90 prosenttia kiinalaisista kaupunkilaisista asuu omistusasunnoissa. Myös Bofit huomauttaa, että valtaosa kotitalouksien säästöistä on sijoitettu kiinteistöihin.

Vastaava luku Yhdysvalloissa on selvityksen mukaan 65 prosenttia.

Omistusasuntojen suosio selittyy Kiinassa Bloombergin mukaan osin sillä, että Kiinassa sinkkujen asema parisuhdemarkkinoilla paranee, jos heillä on oma asunto.

Kiinan hallinnolle asuntojen hidas halpeneminen voi olla tietoisen politiikan tulosta.

Hidas hintojen aleneminen on kansantalouden kannalta turvallisempi ratkaisu kuin moniin pakkomyynteihin johtava hintojen romahdus, joka voisi ajaa kansantalouden kriisiin, asiantuntijat arvioivat Bloombergille.

Hintojen laskuja rajoitetaan myös hallinnollisin määräyksin. Ainakin 20 pienen kaupungin viranomaiset ovat kieltäneet asuntorakentajia myymään asuntoja yli 15 prosentin alennuksella.

Asuntojen hintojen aleneminen on ollut osittain seurausta myös Kiinan tiukoista pandemiarajoituksista, joita on viime aikoina ripeästi purettu.

Rajoitukset nostivat työttömyyden Kiinan 31 suurimmassa kaupungissa peräti 6,7 prosenttiin marraskuussa.

Lue lisää: Ympyrä sulkeutuu Kiinassa, kun pimittelynä alkanut pandemia päättyy emävalheisiin

Kiinan kansallisvarallisuus on paljolti kiinni asunnoissa.

Bloombergin mukaan arviot asuntokannan arvosta vaihtelevat 2,4 biljoonaan dollarin uudiskohteista 52 biljoonaan dollariin koko asuntokannan osalta. Biljoona on tuhat miljardia.

Asuntokannan arvo vastaa 80 prosenttia kotitalouksien koko varallisuudesta.

Myös suomalaisten varallisuus on pitkälti asuntovarallisuutta. Asuntovarallisuuden osuus kokonaisvaroista oli esimerkiksi vuonna 2019 noin puolet, tarkalleen 48 prosenttia. Kokonaisvarat tarkoittavat varoja ennen velkojen vähentämistä.

Oma asunto on tärkein varallisuuslaji kaikille muille paitsi varakkaimmalle kymmenelle prosentille.

Rakennusala työllisti Kiinassa sadantuhannen yrityksen kautta noin 27 miljoonaa ihmistä. Alalla töissä olevien määrä hupeni 15 prosenttia vuoden 2022 alkupuoliskolla yksin niiden 28 pörssilistatun kiinteistöyhtiön osalta, jotka julkaisevat osavuosikatsauksissa henkilöstömääränsä, Bloomberg laski.

Tyypillisesti rakennusalalla töissä olevien palkat ovat myös pienentyneet samalla kun väkeä on vähennetty.

Myös sijoittajat ovat saaneet kärsiä osansa Kiinan rakennusmarkkinoiden romahduksessa.

Bloombergin laskelman mukaan 48 kiinteistökehitysyritystä tai rakennusyhtiötä on paraikaa selvitystilassa, ja niiden jäljiltä on jäänyt 65 miljardia dollaria velkasaatavia. Useissa tapauksissa hoitamatta jääneet yritysvelkakirjat ovat olleet erilaisten kansainvälisten sijoittajatahojen järjestelemiä ja antamia luottoja.

”Se, mikä oli aikoinaan eloisin ja houkuttelevien korkeakorkoisten yritysvelkakirjojen markkina maailmassa – arvoltaan noin 200 miljardia dollaria – on nyt murskattu”, Bloomberg kirjoittaa.

Myös kiinalaisiin rakennusyhtiöihin sijoittaneet osakesäästäjät ovat saaneet kärsiä kiinteistöyhtiöiden romahduksesta. Osakkeiden arvosta pyyhkiytyi Bloombergin laskujen mukaan markkina-arvoja pois yhteensä 268 miljardia dollaria.

Sveitsiläinen UBS Group -pankki arvioi, että yksin pankit kärsivät Kiinan kiinteistömarkkinan romahduksessa yhteensä 215,5 miljardin dollarin tappiot. Finanssiyhtiö CMB Internationalin arvion mukaan Kiinan asuntojen hintojen lasku on pyyhkinyt asuntojen arvosta jo yhteensä 682 miljardia dollaria.

Kokonaisuudessaan Kiinan asuntomarkkina on ottanut Bloombergin mukaan lähes 1 300 miljardin dollarin eli noin 1 219 miljardin euron iskun.

Kiinan hallinto muutti tiukkoja linjauksiaan marraskuussa 2022, kun tappioiden määrät uhkasivat käydä sietämättömiksi. Useita suuria kiinteistöyhtiöitä päätettiin auttaa höllentämällä hallinnon aiempia rajoituksia.

Rakennusyhtiöitä on alettu tukea eri keinoin, ja monia jäissä olleita rakennusprojekteja on jälleen käynnistetty. Samalla valtio-omisteisten rakennusyhtiöiden valta on kasvanut, Bloombergin haastattelemat asiantuntijat arvioivat.