USA:n kiinteistöalan ongelmat syvenevät: Suuret sijoittajat vetävät kilpaa rahojaan kiinteistö­rahastoista

Yhdysvaltalaiset instituutiosijoittajat haluavat nostaa Bloombergin mukaan noin 20 miljardia euroa kiinteistörahastoista. Aiemmin on kerrottu Blackstonen rahaston keskeyttäneen lunastukset kiinteistörahastostaan.

Uusien kiinteistöjen rakennustyöt olivat käynnissä Leanderissa Yhdysvaltojen Texasissa marraskuussa 2022.

19.1. 11:10

Amerikkalaiset suursijoittajat haluavat keventää omistuksiaan kiinteistörahastoissa, kertoo uutistoimisto Bloomberg perustuen varainhoitaja IDR Investment Managementin tietoihin.

IDR:n mukaan joukolla instituutiosijoittajille suunnattuja kiinteistörahastoja oli viime vuoden lopussa jonossa 20 miljardin dollarin arvosta lunastuspyyntöjä. Määrä vastaa noin 18:aa miljardia euroa.

Joukossa on esimerkiksi JP Morganin ja Morgan Stanleyn kiinteistörahastoja, kertovat Bloombergin nimettömät lähteet. Molemmat pankit kieltäytyivät kommentoimasta rahastojensa tilannetta Bloombergille.

Siitä, että raha virtaa nyt pois kiinteistörahastoista, on nähty merkkejä jo aiemmin. Joulukuussa kerrottiin, että varainhoitaja Blackstone rajoittaa varojen nostamista jättimäisestä Breit-kiinteistörahastostaan. Rahasto hallinnoi noin 70 miljardin dollarin asiakasvaroja.

Monet kiinteistörahastot tarjoavat sijoittajille mahdollisuutta nostaa varoja rahastosta kuukausittain tai neljännesvuosittain. Tällaiset rahastot voivat ajautua ongelmiin, jos asiakkaat haluavat nostaa varojaan nopeammin kuin rahasto ehtii myydä kiinteistö­omaisuuttaan.

Kiinteistömarkkinoilla on nähty maailmalla viime aikoina laskua, kun nousevat korot ja niiden kautta lainakustannukset ovat painaneet hintoja alas. Yhdysvaltalaisten liikekiinteistöjen arvoa mittaava finanssineuvontayhtiö Green Streetin indeksi putosi viime vuonna 13 prosenttia, Bloomberg mainitsee.

Bloombergin jutussa käsiteltyjen suurten kiinteistörahastojen arvoihin pudotus tulee kuitenkin viiveellä, koska niiden arvostus määräytyy vertailukelpoisten myyntien perusteella.

Myyntejä on vielä ollut vähän, koska laskeneet hinnat eivät ole houkutelleet rahastoja myymään tappiolla – eivätkä ne ole vielä olleet pakotettuja siihen.

Blackstonen Breit-rahasto tosin tiedotti jo joulukuun alussa suuresta kiinteistömyynnistä. Rahasto myy vähemmistöosuutensa Las Vegasin tunnetuista kasinokiinteistöstä MGM:stä ja Mandalay Baysta.

Instituutiosijoittajien ryntäys myymään osuuksiaan kiinteistörahastoissa johtuu todennäköisesti osittain myös siitä, millaista hajautusta eri omaisuuslajeihin ne tavoittelevat salkuilleen, Bloomberg arvioi.

Varainhoitajilla on yleensä jokin tavoiteltu jakauma sille, kuinka suuri osuus omaisuudesta on sijoitettu esimerkiksi osakkeisiin, korkoihin ja kiinteistöihin.

Viime vuonna osakkeiden ja korkojen pudotus oli rajumpaa kuin kiinteistöjen, minkä takia kiinteistösijoitusten osuus instituutioiden salkuissa kasvoi suuremmaksi kuin oli tarkoitus, Bloomberg toteaa.

Tätä korjatakseen instituutiosijoittajat voivat olla nyt vähentämässä kiinteistösijoituksiaan.

Toinen syy isoon lunastusten jonoon voi olla se, että monet rahojaan ulos rahastoista haluavat instituutiot ennustavat, etteivät ne tule saamaan niin paljon kuin pyytävät, ja pyytävät siksi isompaa summaa, arvioi Bloombergin haastattelema asiantuntija.

Kiinteistömarkkinan heilahduksia nähtiin viime vuonna eri puolilla maailmaa.

Esimerkiksi Ruotsissa velkavetoinen kiinteistömarkkina romahti viime vuonna rajusti. Jo lokakuussa huippuhinnoista oli tultu alas kymmenen prosenttia, ja sen jälkeen lasku on jatkunut. Bloomberg kertoi tammikuun alussa, että asuntojen hinnat ovat pudonneet Ruotsissa jo 17 prosenttia kevään huippuhinnoista.

Kiinassa asuntojen hintojen on kerrottu halventuneen kymmenen prosenttia. Toisaalta samalla monen kiinalaisen palkka on pienentynyt jokseenkin samaa tahtia, joten asunnon hankkiminen ei ole helpottunut.

Kiinan valtio on pyrkinyt suitsimaan kiinteistökehittäjien velkaantumista, ja toisaalta se on rajoituksilla puuttunut asuntojen hintojen laskuun.

Kaikkiaan Kiinan asuntomarkkina on ottanut Bloombergin mukaan lähes 1 300 miljardin dollarin eli noin 1 200 miljardin euron iskun. Suomen Pankin tutkimuslaitoksen Bofitin mukaan asuntoja myytiin Kiinassa viime vuonna neljännes toissa vuotta vähemmän ja rakennusaloitukset vähentyivät lähes 40 prosenttia.