Uutistoimisto Bloomberg kertoi torstaina, että yhdysvaltalainen sijoitusjätti Blackstone oli jättänyt maksamatta takaisin alun perin 591 miljoonan euron suuruisen lainan. Suomalaiselta kannalta tilanteen teki kiinnostavaksi se, että lainan vakuutena on suomalaisen Spondan omistamia liikekiinteistöjä.
Sponda omistaa monia Helsingin keskustan tunnetuimpia liikekiinteistöjä, kuten Forumin ja Makkaratalona tunnetun Citycenterin kauppakeskukset.
Uutinen herätti paljon kysymyksiä. Onko koko Sponda menossa nurin? Alkaako Helsingin keskustan pakkomyynti? Puhkeaako nyt kiinteistökupla?
Sponda on iso suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, jonka juuret ovat 1990-luvun pankkikriisissä. Yhtiö otti haltuunsa konkurssiin menneen Skop-pankin kiinteistöomaisuuden. Valtio listasi Spondan pörssiin vuonna 1998.
Blackstone osti vuonna 2017 koko Spondan 1,8 miljardin euron hinnalla.
Sponda kommentoi uutista hyvin niukasti ja senkin sähköpostitse. Viestin mukaan lainan vakuutena ei ole Helsingin ydinkeskustan kiinteistöjä. Yhtiöstä myös kerrotaan, ettei vuokralaisten tarvitse olla huolissaan, vuokrasuhteet jatkuvat ennallaan ja kiinteistöjen laskut maksetaan.
”Tämä järjestely koskee vain pientä osaa Spondan kiinteistösalkusta. Ydinportfoliomme koostuu korkealaatuisista kiinteistöistä, jotka sijaitsevat Suomen suurimpien kaupunkien parhailla paikoilla”, Sponda toteaa lausunnossaan HS:lle.
Mistä siis oikein on kyse?
HS sai käsiinsä kyseisen Frosn 2018 DAC -nimisen lainainstrumentin sijoittajaesitteen vuodelta 2017.
Kyseessä on kiinteistövakuudellinen velkakirjalaina eli CMBS, ja sen liikkeeseen laskija on Sponda. Vakuudellinen laina on siis muutettu arvopapereiksi, jotka on myyty sijoittajille. Esitteen mukaan laina liittyy alun perin Blackstonen Sponda-ostoksen rahoitukseen.
Laina erääntyi tämän vuoden helmikuussa. Sitä ei saatu Bloombergin mukaan rahoitettua uudelleen, eikä vakuutena olevia kiinteistöjä saatu myytyä ajoissa, joten Sponda jätti loppuosan lainasta maksamatta takaisin.
”Spondan mukaan järjestely koskee ”vain pientä osaa Spondan kiinteistösalkusta”.
Laina on järjestelty monimutkaisella kuviolla Irlantiin rekisteröityyn erikoistehtäväyhtiöön. Siksi takaisinmaksun laiminlyöminen ei näyttäisi vaikuttavan suoraan Spondaan.
Lainaesitteen mukaan sen vakuutena oli alun perin 63 toimisto- ja kauppakiinteistöä, muun muassa Itäkeskuksen Prisma, konsulttiyhtiö Swecon pääkonttori Ilmalassa ja Porkkalankadun isoja toimistotaloja. Ei siis ihan Helsingin ydinkeskustaa, mutta lähellä kuitenkin.
Laina-aikana osa kiinteistöistä on myyty ja vastaava osa lainasta maksettu takaisin. Sponda kertoo kysyttäessä, että esimerkiksi kaikki edellä mainitut kiinteistöt on myyty jo vuosia sitten.
Sponda siis niputti sen osan kiinteistösalkustaan, josta se oli hankkiutumassa eroon. Salkusta otettiin vielä viimeinen hyöty irti käyttämällä sitä edullisen rahoituksen vakuutena.
Koronaepidemian myötä liikekiinteistöjen markkinatilanne kuitenkin heikkeni.
Joulukuussa lainaa oli luottoluokittaja Fitchin raportin mukaan jäljellä 297 miljoonaa euroa ja vakuutena olevia kiinteistöjä 45. Fitch alensi lainan luottoluokitusta, koska se piti markkinatilannetta vaikeana vakuutena olevan omaisuuden realisoimiseen ja myös lainan uudelleenneuvotteluun.
Jäljellä olevista kiinteistöistä oli Fitchin mukaan joulukuussa tyhjänä yli 45 prosenttia, kun lainan myyntihetkellä tyhjänä oli 30 prosenttia tiloista. Laina kävi aikanaan kaupaksi varsin maltillisella korolla, vaikka Blackstone totesi omissa tarkastuksissaan jo silloin, että kiinteistöt olivat sijoituskohteina laadultaan ”keskiarvoa tai keskiarvon alapuolella”.
Nollakorkojen aikaan kaikki vähänkään tuottava kohtuullisen riskin sijoituskohde kävi kaupaksi.
Myydyn lainan koko oli 67 prosenttia suhteessa kiinteistöjen silloiseen markkina-arvoon. Toisin sanoen kiinteistöjen arvo voi laskea 33 prosenttia ja lainanantaja saisi silti vielä omansa takaisin vakuuksien realisoinnissa.
”Sponda niputti sen osan kiinteistösalkustaan, josta se oli hankkiutumassa eroon.
CMBS eli arvopaperistettu kiinteistövakuudellinen laina on kansainvälisille kiinteistösijoitusyhtiöille tyypillinen tapa vivuttaa kiinteistöomistuksiaan. Sijoittajille tällaiset lainainstrumentit tarjoavat toisaalta tavan sijoittaa kiinteistöihin omistamatta niitä suoraan.
HS:n haastattelemat sijoitusammattilaiset eivät pidä todennäköisenä, että vakuutena olevia kiinteistöjä alettaisiin väkisin myydä, vaikka lainan takaisinmaksu on laiminlyöty. Todennäköisempää on, että rahoitus järjestellään neuvottelujen päätteeksi uudelleen ja kiinteistöjen myynteihin palataan parempina aikoina.
Kiinteistösektorin analysointiin keskittyneen KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva arvioi, että uutinen kertoo kiinteistömarkkinatilanteen muuttumisesta.
KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva
”En tunne tätä tapausta tarkemmin, mutta korkojen nousu vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin nyt montaa kautta. Rahoitus tiukkenee, rahoituksen hinta nousee ja toista kautta kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset nousevat”, Kaleva sanoo.
Se puolestaan vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. Kalevan mukaan vuosi sitten sijoittajien tuottovaatimukset kiinteistösijoituksille olivat alimmillaan vain 3–3,5 prosenttia. Viitekorot olivat vielä negatiivisia.
Se tarkoittaa, että kun korot ovat pankin marginaalin kanssa jo viidessä prosentissa, velkavivun vaikutus painuu negatiiviseksi. Tällaisissa kohteissa hinnat väistämättä laskevat reippaastikin.
Spondan lainan vakuutena olevien kiinteistöjen myyntivaikeuksia Kaleva ei ihmettele.
”Markkinatilanne on aivan toinen kuin mitä se oli pari vuotta sitten. Pakkorealisointeihin en silti tässä tilanteessa usko. Niitä ei tullut edes finanssikriisin jälkeen. Se ei olisi minkään osapuolen etu”, Kaleva sanoo.
””Korkojen nousu vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin nyt montaa kautta.”
Parin viime vuosikymmenen aikana Suomessa on kerrottu tavan takaa isoista ulkomaisten sijoittajien tekemistä kiinteistökaupoista. Onko koko Suomen kiinteistövarallisuus nyt tällaisten veroparatiiseihin järjesteltyjen lainainstrumenttien vakuutena ja pelinappulana?
”Ei missään nimessä ole. Me olemme laskeneet, että ammattimaisesti hoidettua kiinteistösijoitusvarallisuutta on noin 97 miljardia euroa. Siitä 18 miljardia on suomalaisten eläkeyhtiöiden hoidossa ja muutenkin paljon ihan tavallisella pankkilainalla rahoitettua sijoituksia”, Kaleva sanoo.
Noin kolmasosa sijoituksista on kansainvälisten sijoittajien hallussa. Niihin liittyvistä rahoitusjärjestelyistä on Kalevan mukaan vaikea tietää kaikkea.
”Sielläkin suuri osa on eläkeyhtiöiden tyyppistä maltillisella velkavivulla tapahtuvaa sijoittamista. Toisessa ääripäässä ovat nämä suurten varainhoitotalojen järjestelyt.”
Esimerkiksi kotimaisissa kuluttajille suunnatuissa kiinteistösijoitusrahastoissa velkavipukin on Kalevan mukaan huomattavasti pienempi kuin Spondan lainan tapauksessa käytetty 67 prosenttia.
”Näissä rahastoissa lainoitusaste on noin 30 prosentin tienoilla. Ylipäätään pankit ovat viime vuosina myöntäneet kiinteistösijoituksiin maksimissaan lainaa noin 60 prosenttia suhteessa kiinteistöjen arvoon”, hän sanoo.
Oikaisu 3.3. klo 22.18: Poistettu tieto, että Irlantiin rekisteröity erityistehtäväyhtiö olisi Spondan tytäryhtiö.
