Handelsbankenin viime viikolla julkaistu kiinteistökatsaus on paljon puhuva. Asuntojen hinnat: laskussa. Toimistojen hinnat: laskussa. Rakentaminen ja rahoituksen saanti: jyrkässä laskussa. Vailla vuokralaista olevat kiinteistöt: nousussa. Ja niin edelleen.
Pörssi kertoo samaa tarinaa. Raha pakenee kiinteistömarkkinoihin liittyvistä osakkeista. Pörssiin listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekurssit ovat luisuneet viime viikkoina jyrkästi niin Euroopassa kuin Yhdysvalloissakin.
Esimerkiksi Euroopan kiinteistösektorin osakkeita seuraava Euro Stoxx Real Estate -indeksi on pudonnut kuukaudessa yli 15 prosenttia, kun Euroopan suuryhtiöitä seuraava Euro Stoxx 600 on pysynyt samaan aikaan verrattain vakaana.
Varainhoitaja United Bankersin salkunhoitajan Tomi Suomisen mukaan voi sanoa, että kiinteistösijoittajat ovat kohdanneet edellisen 12 kuukauden aikana täydellisen myrskyn. Inflaatio lisää kiinteistönomistajien kuluja, lainaraha on entistä kalliimpaa ja kiinteistöjen arvot heikkenevät.
Viimeisin takaisku tuli maaliskuussa, kun Yhdysvalloista kaatui useampi alueellisesti merkittävä pankki. Pankkien ongelmat pelästyttivät sijoittajia eri puolilla maailmaa, ja nyt hermoilu on siirtynyt pankeista kiinteistösijoitusyhtiöihin.
”Maaliskuussa alkanut markkinahermoilu oli kiinteistösijoittajien kannalta paha takaisku. Hetken aikaa näytti jo siltä, että pahin on takana. Nyt rahoituksen järjestäminen on taas entistä vaikeampaa, koska pankit ovat varovaisia. Lisäksi taantuma näyttää entistä todennäköisemmältä loppuvuoden aikana”, Suominen sanoo.
Kiinteistömarkkinoiden alakulo on seurausta vuosikausia jatkuneesta nousukaudesta.
Kiinteistönomistajat ottivat nollakorkojen aikana runsaasti uutta lainaa. Lisäksi kiinteistöjen arvoja kirjattiin ylöspäin, minkä ansiosta kiinteistöjä vastaan sai sitäkin enemmän lainaa. Näin tapahtui varsinkin koronapandemian aikana vuosina 2020–2021.
Vuonna 2023 sama mekanismi toimii päinvastaiseen suuntaan.
Kiinteistöjen arvot ovat kääntyneet laskuun niin Suomessa kuin muualla Euroopassa. Samaan aikaan kiinteistönomistajien pitää rahoittaa vanhat lainansa uudelleen huomattavasti aiempaa korkeampikorkoisilla lainoilla.
Vaihtoehtona sijoittajalla on tietysti myydä kiinteistönsä. Se on nykytilanteessa helpommin sanottu kuin tehty. Kiinteistöjen kauppamäärät ovat tällä hetkellä vain murto-osa nousukauteen verrattuna. Jos haluaa saada kiinteistön kaupaksi, hinnan pitää olla huokea, eikä kauppa välttämättä onnistu sittenkään.
Suomisen mukaan miltei kaikkien pörssissä listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekurssit ovat laskeneet jyrkästi viime viikkojen aikana. Sijoittajien huolet kohdistuvat nyt erityisesti muutamaan paikkaan.
Sijoittajat ovat huolissaan kaupallisista kiinteistöistä ja varsinkin toimistoista. Toimistojen omistajat olivat vaikeuksissa jo pandemian aikana, kun toimistotyöläiset siirtyivät etätöihin. Moni toimisto ammottaa edelleen tyhjänä samaan aikaan kun toimistojen omistajien energia- ja rahoituskustannukset nousevat.
Yksi esimerkki toimistosijoittajien vaikeuksista saatiin maaliskuun alussa, kun suomalaisyhtiö Sponda laiminlöi noin 300 miljoonan euron joukkolainan takaisinmaksun. Lainan vakuutena oli suomalaisia toimistoja.
Suomisen mukaan pörssin kiinteistöyhtiöiden kurssilasku on ollut niin jyrkkä, että pahin voi olla markkinoilla jo takanapäin, ainakin hyvälaatuisissa kiinteistösijoitusyhtiöissä.
”Vaikka viime viikkoina myyntiaalto on osunut kaikkiin kiinteistösijoittajiin pörssissä, mielestäni ongelmat eivät koske niitä kaikkia. Hyvälaatuisissa datakeskuksissa, varastoissa ja asunnoissa kyse on ennemmin siitä, mikä on kiinteistön käypä arvo, kun korot nousevat. Joissakin toimistokohteissa kysymys on sen sijaan siitä, ovatko tyhjät toimistokiinteistöt enää minkään arvoisia”, Suominen kuvaa kohteiden eroja nykyisessä markkinatilanteessa.
Riskejä piilee myös Ruotsin kiinteistömarkkinoilla.
Monet ruotsalaiset kiinteistösijoittajat ovat tavoitelleet viime vuosina kasvua poikkeuksellisen aggressiivisesti. Niinpä markkinoiden kääntyessä myös ruotsalaisten ongelmat ovat muita suurempia.
Iso osa Ruotsin kiinteistösijoittajista on listattu Tukholman pörssiin, missä niiden osakekurssit ovat laskeneet jyrkästi. Ruotsalaiset kiinteistösijoittajat omistavat toisiaan ristiin, mikä lisää niiden riskejä. Kun yksi kiinteistöyhtiö ajautuu kriisiin, heikentää se ristiinomistusten kautta myös muiden yhtiöiden tilannetta.
Kaiken lisäksi monet Tukholman pörssiin listatut kiinteistösijoittajat ovat erikoistuneet kaupallisiin kiinteistöihin, joita sijoittajat nyt karttavat.
”Ruotsin kiinteistömarkkinat ovat eräänlainen turboahdettu versio muista markkinoista”, Suominen kertoo.
Sijoittajat pelkäsivät markkinoiden alakulon johtavan kiinteistöjen pakkomyyntiaaltoon Ruotsissa jo viime vuoden lopulla. Toistaiseksi ruotsalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt ovat luovineet pinteestä kukin tyylillään. Osa on lopettanut osingonmaksun, osa saanut kalliinpuoleista rahoitusta pankeilta. Jotkut yhtiöt ovat turvautuneet osakeanteihin.
Viime viikkojen kurssilaskun jälkeen ruotsalaisten kiinteistösijoittajien tilanne näyttää taas tukalammalta.
Kiinteistösijoittajien kohtalo huolettaa myös Atlantin toisella puolella, mutta teknisiltä yksityiskohdiltaan asetelma on siellä erilainen kuin Euroopassa.
Euroopassa kiinteistösijoittajat ovat saaneet rahoituksensa perinteisesti suoraan pankeista ja pankit ovat pitäneet lainat tyypillisesti omassa taseessaan.
Yhdysvalloissa rahoitusmaailman kiemurat ovat toisenlaisia. Siellä pankit paketoivat myöntämiään kaupallisia kiinteistövakuudellisia lainoja arvopapereiksi, joita pankit myyvät eteenpäin sijoittajille.
Kun lainanottajalla tulee ongelmia perinteisen pankkilainan kanssa, ongelma saattaa selvitä yksinkertaisesti pankin kanssa neuvottelemalla. Jos taas laina on paketoitu sijoitustuotteeksi ja myyty eteenpäin sijoittajille, voi lainan ehtojen uudelleenneuvottelu olla vaikeaa.
Euroopassa kaupallisten kiinteistövakuudellisten lainojen paketointi on harvinaisempaa, mutta ei tavatonta. Esimerkiksi Spondan maksamatta jäänyt laina oli rakenteeltaan juuri arvopaperistettu joukkovelkakirja, jonka vakuutena oli Spondan omistamia toimistokiinteistöjä.
Maaliskuussa vaikeuksiin ajautuneet Yhdysvaltain alueelliset pankit ovat merkittäviä kiinteistösektorin rahoittajia. Nyt markkinoiden huolena on, kiristävätkö aluepankit rahahanojaan ja mitä vaikutuksia sillä olisi laajemmin Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoille.
Handelsbankenin pääekonomisti Timo Hirvonen arvioi, että kiinteistösijoittajilla voi olla edessään vielä pitkä matka, ennen kuin markkinatilanne helpottaa. Tiedossa ei kuitenkaan välttämättä ole romahdusta.
”Tämä tilanne ei ole käden käänteessä ohi. Tällä hetkellä ei näytä siltä, että markkinoille tulisi pakkomyyntien aaltoa, vaan tilanne on pikemminkin rauhallinen ja vaisu. Tällainen tilanne voi jatkua vielä pidemmän aikaa,” Hirvonen sanoo.
