Vantaalaisen rivitaloasunnon saunasta kuuluu porauksen ääniä pihalle, jossa kevätaurinko hellii poskipäitä. Sisällä remonttipöly kutittaa kurkkua. Jos kaikki menee suunnitelmien mukaan, asunnon pitäisi olla pian myyntikunnossa.
On etukäteen arvoitus, milloin Noora Kuisma, 27, saa myytyä kohteensa. Hyvällä tuurilla pieni perhe kantaa tavaransa uuteen kotiinsa jo ennen kuin lapset kirmaavat kesälomalle. Huonolla tuurilla asunto menee kaupaksi vasta, kun ruska on jo värjännyt puut.
Kuisma on niin kutsuttu asuntoflippaaja, eli hän ostaa ja remontoi asuntoja ja pyrkii myymään ne voitolla. Kuisman minimitavoite on, että flippauskohteista tulee puhdasta tuottoa 30 000 euroa. Mielellään reippaasti enemmänkin.
Kyseistä Vantaan rivitalokohdetta Kuisma asuntoflippaa yhtiökumppaninsa kanssa.
Riskit ovat isoja. Jos yllätyksiä tulee vastaan, voi lopputuloksena olla nollatuotto tai miinusmerkkinen tulos. Jos asunnon hankintaan on käytetty pankkilainaa, voi korkojen nousu myös sekoittaa tuottolaskelmat.
Jo nyt Kuismalle paniikkia on ehtinyt aiheuttaa remonttilasku, sillä asunnon alakerrasta paljastui kosteusvaurio. Vaikka seiniä jouduttiin kaatamaan ja lämpöpuhaltimet pauhasivat keskellä talvea sähkölämmitteisessä talossa, Kuisma uskoo vahvasti siihen, että asunnosta jää useita kymmeniätuhansia euroja plussan puolelle.
Kuisma hankki asunnon 161 000 eurolla, mutta remontin jälkeen hän aikoo pyytää asunnosta 320 000 euroa. Remonttikulut ovat lähes 80 000 euroa. Voittoa on tarkoitus saada muiden kulujen jälkeen vajaat 50 000 euroa.
Miten hän aikoo onnistua?
Siitä Kuismalla on jo kokemusta. Tämä asunto on hänen kymmenes kohteensa, mutta hänen yhtiökumppaninsa on asuntoflipannut noin 50 kohdetta.
Kylpyhuoneet ja keittiön välitila vedettiin marmorikuvioisella laatalla. Keittiön taso on laminaattia. Kivitasojen asennus ei olisi Noora Kuisman mukaan ollut kustannusten kannalta järkevää.
1. Voitto tehdään ostovaiheessa
Asuntomarkkinat ovat tällä hetkellä jäissä. Kauppoja tehdään 20–25 prosenttia vähemmän normaaliaikaan verrattuna. Samaan aikaan asuntojen hinnat laskevat ja inflaatio laukkaa. Materiaalikulut ovat nousseet.
Kuisman mukaan tuoton kannalta olennaisinta on ostovaihe.
”Voitto tehdään ostaessa. Se on fakta.”
Kuisman mukaan asunnon ostohinta täytyy saada neuvoteltua riittävän alas. Silloin ikävät yllätyksetkään eivät saa tuottoa painumaan miinukselle.
Happamoitunut kohde ja epätoivoinen myyjä voivat olla asuntoflippaajan kannalta loistava löytö, Kuisma sanoo. Jos asunto on ollut pitkään myynnissä eikä myyjä tunnu pääsevän siitä eroon, on hänen pakko tulla hinnassa vastaan, Kuisma pohtii.
””Teemme systemaattisesti vaikka 20 000 euroa alempia tarjouksia koko ajan.”
Sopivien kohteiden penkomisessa kuluu runsaasti aikaa. Vain murto-osa kohteista ostetaan.
”Meidän logiikkamme perustuu siihen, että teemme systemaattisesti vaikka 20 000 euroa alempia tarjouksia koko ajan. Suurin osa tarjouksista ei todellakaan mene läpi.”
Vantaan rivitalokohde on Kuisman mukaan hyvin poikkeuksellinen, sillä sen hankintahinta oli todella alhainen. Sen etsimiseen kului myös hyvä tovi aikaa.
Ennen kuin Kuisma osti vantaalaisen rivitalon, hän teki tarjouksia ainakin kahdestakymmenestä potentiaalisesta flippauskohteesta.
Kuisma arvioi, että hän käyttää ostovaiheessa noin kaksi kokonaista työpäivää yhteen asuntoon. Aikaa kuluu muun muassa taloyhtiön papereihin tutustumiseen, asuntonäytöissä käymiseen sekä yhteydenpitoon isännöitsijän ja taloyhtiön kanssa.
Jos saman kuvion joutuu tekemään 20 kertaa ennen kuin tärppää, ja jos ostovaiheeseen käyttämästään ajasta haluaa saada 40 euron tuntipalkan, on asunnosta tultava tuottoa jo yli 12 000 euroa, Kuisma laskeskelee.
Tämän vuoksi tuottotavoitteidenkin pitää olla korkealla.
Jos tavoitteena olisi tehdä vain 10 000 euroa voittoa, ei pelivaraa olisi riittävästi myöskään ikävien yllätyksien varalle, Kuisma toteaa.
”Kohteen pitää olla pomminvarma, vaikka hirveimmät skenaariot tapahtuisivat.”
Noora Kuisma remontoi itse sekä hyödyntää remonttiporukkaa asuntoflippauksessa. On tapauskohtaista, mitä kannattaa tehdä itse.
2. Pieni pintaremontti ei riitä
Kun materiaalikustannukset ovat nousseet, voisi olla kiusaus jättää suuremmat remontin tekemättä. Välittäjät ovat neuvoneet, että omia kotejaan kauppaavien ihmisten kannattaa tehdä pientä pintaremonttia paremman hinnan saamiseksi. Sen sijaan suurempia remontteja kuten keittiöremonttia kannattaa välittäjien mukaan harkita huolella.
Asuntoflippauksessa logiikka on lähes päinvastainen.
Vantaalaisessa rivitalossa useita väliseiniä pistettiin matalaksi, keittiö remontoitiin kokonaan ja kylpyhuoneet uusittiin. Yläkerran vessaan tehtiin myös suihku. Seinät maalattiin, ja yläkerran lattia uusittiin.
Kuisman mukaan remontilla pitää saada aikaiseksi jokin dramaattinen tilamuutos tai perusparannus. Ei riitä, että maalaa seinät ja uusii lattiat. Sillä asunnon arvo ei vielä nouse yhtään enempää kuin rakennustarvikkeisiin saa upotettua rahaa.
Tästä hänellä on myös omakohtaista kokemusta.
Eräässä aiemmassa Kuisman kohteessa tehtiin pelkästään pientä pintaremonttia: Lattia vaihdettiin ja seiniä maalattiin. Keittiöön ei pahemmin koskettu.
Asunto ei mennyt kaupaksi. Asunnon arvo jäi sen verran alhaiseksi, että myymisen sijaan Kuisma päätti ottaa asuntoon vuokralaisen.
Yläkerrassa oli 80-luvulla tehty mosaiikkiparketti, joka oli huonossa kunnossa. Kun seiniä kaadettiin, oli lattia pakko vaihtaa. Nyt lattiana on kalanruotovinyyli.
Kuinka paljon materiaaleihin kannattaa ylipäätään panostaa?
Se riippuu ostajasta. Kuisman strategiana on miettiä sopiva ostaja ja sopiva hintaluokka.
Kaikkein kalleinta ei kannata kyseisellä alueella tehdä.
”Jos tehdään tosi tosi priimaa, niin maksaako se itsensä takaisin? Jos laitettaisiin kivitasot keittiöön, niin saadaanko asunnosta 5 000 euroa enemmän?”
Näin tuskin kävisi kyseisessä Vantaan kaupunginosassa, Kuisma pohtii. Helsingin arvoalueilla tilanne olisi toinen.
Myöskään kaikkein edullisimmalla materiaalilla ei kannata lähteä liikkeelle. Olisi kamalaa, jos ostaja kertoisi vuoden päästä lattian repsottavan, koska materiaali oli liian huonolaatuista, Kuisma sanoo.
Ideana on siis tehdä kustannusten kannalta järkevä remontti, jonka lopputulos näyttää tyyriimmältä kuin se todellisuudessa on.
Alakerran sauna on haastatteluhetkellä vielä kesken. Noora Kuisma esittelee, mihin suihkut ovat tulossa.
3. Osaava remonttiporukka on pullonkaula
Onnistuneen asuntoflippauksen selkäranka on osaava remonttitiimi.
Rivitalossa on häärinyt täysipäiväisesti Kuisman mukaan kaksi ihmistä. He ovat osanneet tehdä lähes kaiken tarvittavan puutöistä laattojen asennukseen ja seinien purkamiseen. Lisäksi sähkö- ja putkiasentajat ovat käyneet hoitamassa omat työnsä.
Vantaan rivitalossa työtä riitti reippaasti, joten se hoidettiin lähes avaimet käteen -periaatteella, Kuisma kertoo.
Pientä hommaa on silti vielä jäänyt tehtäväksi. Kuisma on juuri maalannut ikkunanpuitteita.
”Teen kaikkea, mitä urakoitsija ei suostu tekemään. Hän sanoi, ettei ala mitään ikkunanpuitteita maalaamaan. Onhan tämä kunnon nyhväystä.”
Tavanomaisesti Kuisma ja hänen yhtiökumppaninsa remontoivat kohteissa kaikkea sellaista, mitä osaavat tai mitä ei kannata teettää ulkopuolisella.
Myös aikataulu vaikuttaa asiaan.
Kuisma ylistää tiimiään. Urakoitsijasta oli suuri apu siinä vaiheessa, kun alakerrasta paljastui kosteusvaurio. Maasta oli noussut kapillaarisesti kosteutta talon rakenteisiin.
Kuisma uskoo, että monella asuntosijoittajalla olisi mennyt sormi suuhun, kun kosteusvaurio tuli vastaan.
Urakoitsija pystyi ottamaan kantaa siihen, mitä tilanteessa tulee tehdä ja lisäksi tekemään vielä tarvittavan kapillaarikatkon injektoinnilla.
Haastattelun aikana Kuisma painottaa useaan otteeseen, ettei halua antaa liian ruusuista kuvaa asuntoflippauksesta.
Hän toteaa, ettei hän ikipäivänä osaisi tehdä kaikkea asuntoflippaukseen liittyvää ilman yhtiökumppaniaan, joka on ”timanttinen tyyppi”.
”Hyviä tekijöitä on vaikea löytää, mutta hyviä ja osaavia yhtiökumppaneita, jotka handlaavat tuon koko pakan, on vielä vaikeampi löytää.”
Kun Vantaan perheasunto on saatu myytyä, on tarkoitus käydä 4–6 uuden kohteen kimppuun.
Kuisma huomauttaa, ettei excelistä eli laskentataulukosta näkyvän kustannusrakenteen avaaminen kerro kaikkea. Hän on saanut hierottua hyvät sopimukset niin materiaalihankintojen kuin remonttiporukankin suhteen.
Vaikka joku toinen yrittäisi tehdä kaiken saman perässä, ei ostohinnan ja oletetun myyntihinnan välille jäisi välttämättä yhtä paljon ilmaa.
Lisäksi taloyhtiö on tullut vastaan kustannuksissa, sillä remontin yhteydessä on hoidettu taloyhtiön vastuulle kuuluvia töitä.
4. Riskiä pitää sietää
Haastatteluhetkellä tilanne on kriittinen. Noora Kuismalla on kaikki pelissä.
Viime vuoden tammikuussa Kuisma irtisanoutui päivätöistään. Aalto-yliopistossa liiketoiminta-analytiikka opiskellut Kuisma halusi panostaa perustamaansa alustatalouden yritykseen Proppuun. Yrityksen lanseeraamalla remonttikauppa.com-sivustolla ihmiset voivat vertailla esimerkiksi samojen lattiamateriaalien hintoja tai kilpailuttaa remonttinsa.
Kun Kuisma alkoi panostaa täysipäiväisesti alustatalouden yritykseensä, oli säästöjä vain parin kuukauden palkan verran. Hän laskeskeli, että hän pärjäisi niillä muutaman kuukauden. Kesällä hän voisi alkaa nostaa palkkaa yrityksestään. Näin ei kuitenkaan käynyt.
Hän päätyi Vantaan asuntoflippausprojektiin, sillä ”jostain pitää tulla fyrkkaa”, ja sopivia ostettavia kohteita alkoi löytyä.
Heinäkuussa hän sai myytyä asuntonsa juuri ennen korkojen nousua. Kuisma sai 100 000 euron voiton turvin lisäaikaa sille, että alustatalouden yritys alkaisi menestyä kunnolla.
Nyt seuraava kesä kolkuttelee jo ovella, mutta yhtiön toimitusjohtajana toimiva Kuisma ei nosta vieläkään palkkaa yrityksestään. Yritys työllistää tämän jutun kirjoitushetkellä yhteensä yhdeksän ihmistä.
”Nyt olen taas siinä pisteessä, että kassan pohja näkyy. Elän todellakin kädestä suuhun.”
Tuottoa asuntoflippauksesta tulee Kuismalle vasta sitten, kun asunto on myyty. Sitä ennen ostovaiheeseen ja remontointiin käytetystä ajasta ei tule hänelle lainkaan rahaa.
Vaikka hänellä on neljä asuntoa vuokralla, ei niistä jää käteen tällä hetkellä voittoa, vaan tilanne on ”plus miinus nolla”.
”Jos yksikin vuokralainen lähtee, olen ihan kusessa.”
Samalla käynnissä on rahoituskierros, jotta seuraavien flippauskohteiden kanssa pääsee alkuun.
Asunnon alakertaan pääsee oman oven kautta takapihalta. Noora Kuisman mukaan alakerran makuuhuone voisi olla sopiva esimerkiksi teinin omaksi huoneeksi.
Takapihalle ovat kohonneet kevään ensimmäiset krookukset. Violetteina hohtavat kukat muistuttavat, että suunnitelmien mukaan asunnon piti olla myyty jo tässä vaiheessa kevättä. Jokainen kuukausi tuo turhia kuluja maksettavaksi hoitovastikkeesta sähkölaskuihin.
Kuisma on henkisesti varautunut siihen, että asuntoflippauksessa ja alustatalousbisneksessä saattaa ”tulla turpaan”.
Toisaalta Vantaan rivitalokohde saattaa avata pääsyn merkittävästi suuremman mittakaavan asuntoflippaustoimintaan.
Vaikka taloudellisesti kaikki on juuri nyt pelissä, Kuisma suhtautuu asiaan levollisesti.
Jos koko homma lässähtää, voi Kuisma aina palata palkkatöihin. Pahimmassa tapauksessa hän on valmis muuttamaan vanhempiensa luokse asumaan. Mutta nyt on aika kokeilla, miten korkealle siivet kantavat.
