Vuokralaisten vallankumous

Berliiniläistalon vuokralaiset päättivät pelastaa talonsa sen ostaneen sijoittajan suunnitelmilta. Asukkaiden operaatio onnistui – mutta vain osin. Berliinin vuokramarkkinat ovat muutoinkin keskellä mullistuksia, sillä vuokrat on päätetty jäädyttää viideksi vuodeksi.

Julkaistu: , Päivitetty:

Berliini

Kuten monissa vanhoissa berliiniläisissä kerrostaloissa, myös Amsterdamer Straßen ja Malplaquetstraßen kulmatalossa Weddingissä on etutalo ja takatalo ja niiden välissä sisäpiha.

Rapistuneen sisäpihan puuhun on ripustettu paperilyhtyjä. Ilmassa leijuu savu – talo lämpiää.

Katutasolla rappukäytävän seiniin on raapustettu graffiteja ja liimattu julisteita, mutta kun kapuaa portaita ylöspäin, aikavyöhyke vaihtuu. Puurappuset narahtelevat. Vastaan tulee vuosisadan vaihde yläkerrosten ikkunoiden lasimaalauksissa.


Nelikymppisen Jens Nitschken asunto on kuin astuisi menneeseen maailmaan.

Talo on rakennettu 1890-luvulla. Sittemmin seiniin on kertynyt kerroksia. Niitä Nitschke on rapsutellut esiin. Sisustus on taiten kierrätettyä.

Talo on berliiniläiseksikin harvinaisuus. Makuuhuoneen ja olohuoneen kaakeliuunit ovat käytössä, sillä asunto lämpiää hiilibriketeillä. Niitä on kellari täynnä.

Keittiön Nitschke on nikkaroinut itse. Seinän hyllykkö on vanhoja puulaatikoita. Kylpyhuoneeseen on sentään laitettu uudet kaakelit.

Vaikka koksilämmitys on vaivalloista, Nitschken mielestä isompi huoli ovat putket. ”Juomaveteen irtoaa lyijyä. Ja yläkerroksissa katto vuotaa. Monilla on kylpyhuoneissa vielä yksinkertaiset ikkunat.”

Vuokra sadan neliön asunnosta on 430 euroa. Kun laskee mukaan lämmityskustannukset eli hiilen, sähkön ja internetin, asumismenot ovat 700 euroa kuukaudessa. Nitschke jakaa asunnon ja kulut alivuokralaisena asuvan kämppiksen kanssa.

”On selvää, ettei näillä vuokratuloilla kukaan tätä taloa remontoisi. Tilanne olisi ollut toinen, jos olisimme saaneet ostettua talon.”

Pari vuotta sitten kulmatalon asukkaat järkyttyivät. Talo oli kulkenut pitkään omistajan suvussa, mutta nyt omistaja pani talon myyntiin. Ostaja oli juuri sellainen kuin tällaisilla taloilla usein. Sijoittaja, joka oli samana vuonna hankkinut eri yhtiöilleen jo parikymmentä muutakin vanhaa kerrostaloa.

Vuokralaisille oli selvää, mitä myynti tarkoittaisi. Paratiisi katoaisi. Talo ehkä purettaisiin, tai ainakin vuokrat nousisivat niin, ettei kaikilla olisi enää varaa kotiinsa.

Alkoi erikoinen pelastusoperaatio, joka sai talon osoitteiden ja kaupunginosan tunnusnumeron mukaan nimen AmMa 65. Sen keskeisin toimija on Jens Nitschken naapuri Sandrine Woinzeck.

Mutta mistään ei olisi tullut mitään, jos kaikki noin 60 asukasta eivät olisi olleet mukana. ”Talo on poikkeuksellisen yhteisöllinen”, Woinzeck sanoo.

”Vanha omistaja toivoi aina löytävänsä uuden vuokralaisen niin, että joku talossa suositteli jotakuta. Siksi talossa asuu paljon ystävyksiä.”


Pelastusoperaatiolla oli kiire. Aikaa oli etuoikeusoikeuden ajan verran, kaksi kuukautta.

Vaikka asukkaat saivat rahat kokoon ja olivat tosissaan ostamassa taloa, lopulta kävi niin, että talon ostanut sijoittaja myi nipun ostamiaan taloja Berliinin kaupungin asuntoyhtiölle. Mukana kaupassa oli myös Amsterdamer Straßen ja Malplaquetstraßen kulmatalo.

Vuokralaiset eivät saaneet taloa omakseen, mutta he saivat vuokranantajan, jota pitävät luotettavampana kuin Berliinin varsin vauhdikkailla asuntomarkkinoilla spekuloivia sijoittajia.


Berliinin asuntopolitiikka on varsin poikkeuksellista. Kyse ei ole vain kulmatalon asukkaiden hankkeesta, vaan ennen kaikkea siitä, että hillitäkseen vuokrien nopeaa nousua Berliinin senaatti on päättänyt jäädyttää vuokra-asuntojen vuokrat viideksi vuodeksi.

Päätös tehtiin syksyllä, mutta sitä, koska se astuu voimaan, on mahdoton vielä tarkalleen sanoa. Päätös pyörii nyt valitusprosesseissa ja hallinnon koneistoissa. Mahdollisesti vuokrien jäädytys astuu voimaan ensi syksynä.

Vaikka päätös on asuntomarkkinoiden dynamiikalle raju, se ei ole tyystin odottamaton. Saksan suuret kaupungit etsivät kuumeisesti keinoja hillitä asumismenojen kasvua, ja vuodesta 2015 lähtien noin 300 kaupungissa on ollut voimassa niin sanottu vuokrankorotusjarru ja malleja, jotka säätelevät vuokrankorotuksia ja uusien vuokrasopimusten vuokria.

Berliinissä astui viime kesänä voimaan vuokrienkorotuskielto ainakin 30 kuukaudeksi.

Uusi vuokrakatto ja vuokrien jäädytys koskee 1,5 miljoonaa ennen vuonna 2014 rakennettua vuokra-asuntoa – niin julkisia kuin yksityisiä. Omistaja ei saa pyytää vuokrakattoa kovempaa vuokraa, tai jos pyytää, vuokralainen voi haastaa vuokranantajan oikeuteen. Rikkeistä on kova uhkasakko.

Vuokrasäätelyn ulkopuolelle jäävät kuitenkin vuoden 2014 jälkeen rakennetut uudet talot, samoin sosiaaliset asunnot kuten tukiasunnot ja vanhusten palvelutalot.


Berliinin uudessa vuokrasääntelyssä uusien vuokrasopimusten maksimineliöhinnan määrää se, missä asunto sijaitsee ja koska talo on rakennettu. Lisäksi asunnon kunnolle on kriteerinsä.

Enimmillään vuokra voi olla 9,80 euroa neliöltä. Minivuokra on 3,92 euroa neliöltä ja koskee juuri Amsterdamer Straßen ja Malplaquetstraßen kulmatalon kaltaisia taloja, joissa ei ole edes kunnon lämmitystä.


Taulukkoa tuijottamalla saa käsityksen, että Berliinissä on edullista asua. Mutta asunnoista on pula. Edullisten asuntojen näytöille voi ilmoittautua tuhansia toiveikkaita.

”Ihmiset ovat jumissa asunnoissaan”, Sandrine Woinzeck sanoo.

”Meidän perheen olisi muutettava Berliinistä, jos joutuisimme lähtemään tästä talosta. Asuntotilanne vaikuttaa jo siihen, voivatko pariskunnat erota tai aikuistuvat lapset muuttaa kotoa.”

Woinzeckin ja Nitschken talon ostanutta sijoittaa ei varsinaisesti kiinnostanut huonokuntoisen talon vuokratuotot vaan maan, jolle talo oli rakennettu.

”Ja jos katsoo Berliinin markkinaa, on selvää, että tämänkaltaiset sijoitukset tuottavat vain, jos vuokrat vähintään kaksinkertaistuvat. Ja ei siinä mitään, kalliimpiinkin asuntoihin olisi nyt tulijoita. Mutta meitä kiinnostaa, missä me asumme ja mihin hintaan”, Nitschke sanoo.

Ja jos Berliinin asuntomarkkinoita leimaa nyt jokin, niin asukkaiden valtava huoli ja toisaalta investoijien toive vuokrien noususta. Berliini kasvaa vauhdilla.

”Berliiniin ei tule vain paljon ihmisiä, vaan tänne tulee paljon rahaa. Siksi asuntomarkkinalla spekuloidaan.”

Oman asunnon ostaminenkaan ei oikein auta. Jos asunnossa on vuokralainen, hänestä ei pääse eroon.

”Periaatteessa Saksassa vuokralaisilla on vahva turva, ja vuokrasopimukset ovat elinikäisiä. Juuri tämän turvan vuoksi moni asuu vuokralla”, Woinzeck sanoo.

Ja koska Saksan asuntopolitiikkaa on vaikea verrata Suomeen, on myös esimerkiksi Berliinin ja Helsingin vuokratason vertailu vaikeaa. Mutta jos on yhä siinä käsityksessä, että Berliinistä löytää helposti edullisen asunnon, on väärässä.

Periaatteessa kulmatalon asukkaat olisivat voineet onnistua ostoaikeissaan.

Apua ja esimerkkejä oli tarjolla. Edullista asumista tukeva säätiö lupautui ostamaan tontin, ja asukkaat olisivat maksaneet edullista vuokraa. Vuokrasopimus olisi ollut hyvin pitkä ja hyvin reilu. Asukkaiden perustama osuuskunta olisi omistanut talon, ja asukkailla olisi elinikäinen asumisoikeus asuntoihinsa, Nitschke selostaa.

Vuokralaiset tarjosivat talosta 3,5 miljoonaa euroa. Koska päälle tulisi verot, talon hinta olisi noin neljä miljoonaa. ”Remonttikuluihin laskimme kaksi miljoonaa euroa, joten investointimme olisi ollut kuusi miljoonaa euroa”, Woinzeck sanoo.

Kuuden miljoonan investointi olisi tarkoittanut sitä, että vaikka asukkaiden vuokra kaksinkertaistuisi, se ei siitä enää nousisi, Nitschke selittää.

Vuokra on nyt neljä euroa neliö, ja se nousisi kahdeksaan – mutta pysyisi samana vuoteen 2050 asti.


Talon ostaminen ei ole erityisen kallista, mutta sen remontoiminen on. ”Ja hinnan täytyy olla sellainen, että vuokralaiset pystyvät sen maksamaan vuokrassaan – eli aika matala”, Woinzeck sanoo.

Rahoitus saatiin kokoon. Asukkaat sopivat jopa vuokrien tasaamisesta niin, että ne, jotka eivät todellakaan tienaa juuri mitään maksavat, kaikkein vähiten.

Toisin kuitenkin kävi. Sijoittaja sai talon. Asukkaat jatkoivat silti varsin näkyvää ja kuuluvaa kampanjointiaan. Sijoittaja sai varsin negatiivista huomiota, ja se mitä ilmeisimmin vaikutti. Hän myi talon Berliinille.

”Itse asiassa hän myi sijoituksiaan erilaisissa omistuskuorissa ja paketteina, joten kaupungin yhtiö ei ostanut vain tätä taloa vaan yhtiön, johon oli paketoitu kiinteistöjä”, Woinzeck sanoo.

Vuokranantaja on nyt kunnallinen. ”Katsotaan, miten meidän käy”, Nitschke sanoo.

”Meillä on jo ensimmäiset vaikeutemme heidän kanssaan, sillä he suhtautuvat aivan kaikkeen hyvin teknisesti. Meille tärkeää on talon henki.”


Berliini on kuin syntymässä taas kerran uudelleen.

Berliini on aina vetänyt puoleensa luovia ihmisiä, ja nyt vuorossa ovat digiajan nomadit, teknologiayhtiöiden designerit ja koodarit. Ja koska tämä väki haluaa asua Berliinin kaltaisissa eläväisissä kaupungeissa, niihin tulevat paitsi startupit myös maailman suurimmat digijätit.

Väestöennusteiden mukaan vuonna 2030 Berliinissä asuu 340 000 ihmistä enemmän kuin asui vuonna 2015.

Vanha Berliini, se vähän nuhjuinen ja vanhat arpensa piiloon puuteroinut vaihtoehtoinen suurkaupunki, on uusien tulokkaiden kanssa vaikeuksissa. Heitä ei katsota vain hyvällä.

Berliinin vastahangan sai tuta esimerkiksi Google. Se yritti perustaa kampuksensa Kreuzbergiin. Mielenosoitukset ja vastustus sai myös Googlen perumaan aikeensa.

Tulijoita kuitenkin riittää. Berliinin ensi syksynä avattavan uuden lentokentän viereen muuttaa sähköautoilun edelläkävijä Tesla. Se vetää mukaansa Berliiniin laahuksellisen suunnittelijoita ja it-väkeä.

Warschauer Brücke -sillan kupeeseen nousee Berliinin korkein rakennus, 140-metrinen torni Edge. Vuonna 2024 torniin muuttaa maailman suurimpiin yrityksiin kuuluvan Amazonin tutkimus- ja kehitysosasto mukanaan 3 500 it-ammattilaista kehittämään sovelluksia ja palveluja.

Saksan arvokkaimpiin pörssiyhtiöihin kuuluva SAP tuo väkensä pääkaupunkiin, sillä se perustaa päärautatieaseman ympärille nousevaan uuteen kaupunginosaan digitaalisen kampuksensa. Siemens kasvattaa tuote- ja teknologiakehitystään Berliinissä.

Uusia startup-yrityksiä on joka puolella, ja joka viides tekoälyn parissa Saksassa töitä tekevä on Berliinissä.


Uusilla kovapalkkaisilla tulijoilla on usein varaa poimia asuntomarkkinoilta haluamansa. Vanhoilla asukkailla on vaikeampaa.

Berliinillä on kova paine tuottaa lisää kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Vanhat virheet ja huono ennakointi vaikeuttavat asuntopolitiikkaa.

Kun Itä- ja Länsi-Berliini Berliinin muurin murruttua 30 vuotta sitten yhdistyivät, Berliinissä oli pitkään väljää ja köyhää. Osa Itä-Berliinin asuntokannasta oli liki purkukunnossa.

Suursijoittajat iskivät silmänsä Berliinin asuntokantaan jo vuosia sitten. Rahapulassa Berliini myi pilkkahintaan satojatuhansia vuokra-asuntoja suursijoittajille.

Berliinin asuntomarkkinoille syntyi muutama erikoinen toimija, kuten pörssilistattu Deutsche Wohnen. Sillä on Berliinissä noin 100 000 vuokra-asuntoa. Sen asuntokanta on entisiä kunnallisia vuokrataloja.


Nyt Berliini on kuitenkin siinä tilanteessa, että kaupungin asuntoyhtiöt ostavat takaisin vanhoja vuokratalojaan. Suursijoittajille vuokrabisnes on siinä välissä ollut kannattavaa. Vuokrien jäädytys kuitenkin muuttaa tilanteen.

Vuokrienjäädytyspäätöksen ensimmäiset suuret seuraukset on jo nähty. Isot sijoittajat ja rakennuttajat ovat keskeyttäneet rakennus- ja korjaushankkeitaan, sillä niitä rahoitetaan vuokratuotoilla.

Deutsche Wohnen on ilmoittanut lopettavansa kokonaan uusien kohteiden rakentamisen Berliinissä. Kyse noin miljardin euron hankkeiden perumisesta.


Silti Nitschke ja Woinzeck pitävät Berliinin senaatin päätöstä vuokrien viisivuotisesta jäädyttämisestä hyvänä. Mikään ideaaliratkaisu se ei ole, he sanovat.

Jotain on kuitenkin tehtävä vuokrien hillitsemiseksi. Huoli siitä, että Berliini säilyy asuttavana kaikille, on suuri, Woinzeck sanoo.

”Berliinistä ei pidä tehdä mitään Pariisia tai Roomaa, joissa keskustassa asuvat rikkaat ja satelliittilähiöissä köyhät. Berliinin henki syntyy siitä, ettei täällä ole keskustaa eikä gettoja, vaan kaupunki on kaikille.”

Oikaisu 7.1. klo 18.05: Toisin kuin jutussa virheellisesti kerrottiin, Warschauer Brücke -silta ei ylitä Spreejokea.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Influenssaan kuolee Suomessakin joka vuosi satoja ihmisiä – Onko koronavirus influenssaa tappavampi?

    2. 2

      Vantaan Peltolan koulussa on todettu tuberkuloositapaus

    3. 3

      Koronaviruksen hillitsemiseksi on olemassa yli­voimainen keino, joka on jokaisen ulottuvilla – Kokeile, läpäisetkö käsi­hygienian testin

    4. 4

      Suomalainen ex-työntekijä kertoo HS:lle, mitä Peter Nygårdin kodeissa ja ”hemmottelu­juhlissa” tapahtui

      Tilaajille
    5. 5

      Kuka on raiskaus­väitteisiin yhdistetty Peter Nygård ja miten hän keräsi satojen miljoonien varallisuutensa?

      Tilaajille
    6. Näytä lisää
    1. 1

      Koronaviruksen hillitsemiseksi on olemassa yli­voimainen keino, joka on jokaisen ulottuvilla – Kokeile, läpäisetkö käsi­hygienian testin

    2. 2

      ”Ole leidi, he sanoivat” -video lähti viraaliksi, sillä siinä sanotaan ääneen ne sadat vaatimukset joita naiset saavat kuulla päivittäin – ja se on upeaa

    3. 3

      Vantaan kokoomusvaikuttaja Tapani Mäkinen maksoi kummitädille velkansa 100 ja 200 euron seteleinä, käteisen olivat samana päivänä nostaneet Sjöblomin veljekset

    4. 4

      Suomalaismies kertoo tilanteesta koronaviruksen eristämässä hotellissa Teneriffalla: ”Oven alta oli tullut ilmoitus, että hotelli on suljettu”

    5. 5

      Koronavirus jatkaa leviämistä: Italiassa nyt yksitoista kuolonuhria, Iranissa hikoilevana tv:ssä esiintynyt apulais­terveys­ministeri sai tartunnan

    6. Näytä lisää
    1. 1

      ”Elämäni hirveimpiä kokemuksia” – Katariina Souri kertoo HS:lle, mitä hänelle tapahtui miljonääri Peter Nygårdin huvilalla

    2. 2

      Helsingin keskustassa sijaitsevan ruokakaupan paistopisteelle ilmestyy siististi pukeutunut rouva, sitten tapahtuu jotain inhottavaa – HS valvoi paistopisteiden hygieniaa

    3. 3

      Tampereen keskustassa on kommuuni, jossa tyhjät pullot jaetaan painimalla

      Tilaajille
    4. 4

      Lähes joka toinen kiinalainen on nyt karanteenissa: HS:n kuvakooste näyttää aavekaupungeiksi muuttuneet metropolit

      Tilaajille
    5. 5

      ”Ovi avattiin, ja esiin työntyi pistin” – Toimittaja Jussi Konttisen isä joutui kuusi­vuotiaana venäläisten vanki­leirille, jolta moni lapsi ei selvinnyt

      Tilaajille
    6. Näytä lisää