Kiinan asunto­markkinat tutisevat, ja yksi syy on se, että kiinalaiset ovat ostaneet asuntoja kuin pörssi­osakkeita

Nyt asuntojen hinnat Kiinassa ovat lähteneet laskuun, rakennustyömaat seisovat ja asuntojaan pitkään odottaneet kansalaiset kieltäytyvät maksamasta asuntovelkaansa.

Asuntosijoittaminen on kiinalaisille kuin sateenvarjo: turva pahan päivän varalle. Nyt tuo turva horjahtelee.

22.7. 2:00 | Päivitetty 22.7. 6:39

Peking

Kiinan asuntomarkkinoilla on tutun kuuluisia juttuja suomalaisille. Ja sitten ihan outoja.

Tuttua: Kiinalaisille asunnon omistaminen tärkeää, lukujen valossa jopa tärkeämpää kuin suomalaisille. Yli 90 prosentilla kiinalaisista kaupunkilaisista asuu omistusasunnoissa, kertoo vuodenvaihteessa ilmestynyt Suomen Pankin katsaus Kiinan kiinteistösektorista.

Outoa: Usein kiinalaiset ostavat asunnon, mutta eivät asu siinä eivätkä pane sitä vuokralle. Asunto vain, noh, on olemassa.

Bai Xiaoyanilla on tyhjillään vuodenvaihteessa kalustettu, ihka uusi asunto kotikonnuiltaan Sichuanin Mianyangin kaupungissa.

Kännykkävideolla kolmion pinnat kiiltävät valkeina ja tummanruskeina.

Katselemme videota Pekingissä, jossa 31-vuotias, teollisuusalan yhdistyksessä työskentelevä Bai asuu vuokralla kimppakämpässä.

Bai Xiaoyan vuokra-asuntonsa ovensuussa Pekingissä. Punaiset toivotukset ovensuussa tuottavat onnea.

Bai vietti omistusasunnossaan seitsemän päivää kiinalaisena uutena vuotena helmikuussa. Seuraavan kerran hän menee sinne ehkä taas uutena vuotena.

Hän ei ole erityisen varakas, omistusasunnosta on lainaakin, mutta Bai ei ole edes pohtinut vuokralaisen ottamista.

”Siellä on uudet pinnat ja huonekalutkin. En halua sinne vieraita ihmisiä”, Bai sanoo.

Se on perikiinalainen ajattelutapa uudesta asunnosta. Eräs taustahaastateltava muotoili asian näin, olettaen, että kuulijakin pitää asiaa ilmiselvänä: tuskin lainaisit tuliterää autoasikaan muille.

Mitä järkeä on ostaa asunto, jos kukaan ei asu siinä?

Bai tai hänen vanhempansa saattavat vuosien päästä muuttaa asuntoon, mutta tärkein syy on ihan muu.

”Olin säästänyt rahaa, ja ostin asunnon ja jätin sen kasvamaan arvoa.”

Asunnot ovat monille kiinalaisille kuin pörssiosakkeita, joita ostetaan vain sijoitusmielessä. Sitten pidetään peukkuja, että sijoituksen arvo nousisi.

Bai osti asuntonsa vuonna 2019 ennen kuin isoa kerrostaloa alettiin rakentaa, ja tähän mennessä sijoituksen arvo on kohonnut noin 150 euroa neliöltä.

Bai Xiaoyan sai neuvoja pankkialalla olevalta tutultaan asunnonostoon. Niinpä hän uskoo, että hänen kiinteistöyhtiönsä on sangen vakavarainen ja asunnon että asunto sijaitsee hyvällä alueella.

Luultavimmin Bai myy sijoituksensa, kun hän menee naimisiin.

”Minulla ei ole asuntohuolia, koska olen nainen. Kun menen naimisiin, miehelläni on luultavasti asunto.”

Perinteinen kiinalainen tapa tämäkin, että miehen on tarjottava morsiamelleen katto pään päälle.

Kiinalaisilla sijoittaminen ei usein jää vain yhteen asuntoon. Vuonna 2018 peräti 66 prosenttia asunnon ostajista omisti jo ainakin yhden asunnon, 22 prosenttia kaksi tai useamman.

On ymmärrettävää, että kun asuntoja tällä tavalla hamstrattiin, niiden hinnat aina vain nousivat.

Ja sekin on ymmärrettävää, että kiinalaiset sijoittavat asuntoihin, sillä heillä ei oikein ole muita järkeviä sijoituskohteita. Kiinan pörssikin on riskeille kovin altis. 80 prosenttia kotitalouksien varallisuudesta on kiinteistöissä.

Kiinalainen mies, joka haluaa itseään kutsuttavan Ericiksi, kertoo perheensä asuntosijoitustarinan. Nimellään puhuvia monen asunnon omistajia on vaikea löytää, sillä Kiinan uusimmissa poliittisissa käänteissä usean asunnon omistajat on leimattu keinottelijoiksi.

Perheellä on Nanjingissa yksi asunto tyhjillään ja perheen kotikaupungissa kolme asuntoa, joista kaksi on tyhjillään. Eric voisi asuntoja vuokratakin, mutta asiasta päättävät perinteikkäät vanhemmat, joten se siitä.

Yli kymmenen vuotta sitten ostetussa Nanjingin asunnossa perhe asui aikanaan itse, ja se on ollut loistava sijoitus.

”Se on jo seitsenkertaistanut arvonsa”, Eric kertoo.

Perhe suunnittelee Nanjingin asunnon myymistä ja uuden ostamista Shanghaista, jossa hinnat saattavat Ericin arvion mukaan yhä kasvaa. Shanghain asunnossa voisi myös asua perheenjäseniä.

Kotikaupungin tyhjät asunnot on hankittu kolme vuotta sitten uudelta asuinalueelta, ja niiden arvonnousu on ollut toistaiseksi hyvin pientä. Nyt perhe odottaa, että metroasema ja kaupat rakentuvat lähelle ja asuntojen hinnat hilautuvat lähipalvelujen myötä ylöspäin.

Kiinalaiset tuntuvat uskovan vahvasti, että jos on tarpeeksi ovela ja ostaa asunnon oikeasta paikasta, sen arvo kyllä nousee.

Uusia kerrostaloja Pekingin Shougangin alueella.

”Kiinalaiset ostavat asuntoja ihan hulluna. Jos on kiinteistöjä, mieli on huolista vapaampi. On sekä itselle asuinpaikka että omaisuutta”, Eric selittää.

Näinhän se on.

Kiinassa useimpien on pakko säästää oman ja läheisten vanhuuden ja sairastumisen varalle ja suvun lasten kasvatukseen, sillä sosiaaliturvassa, vanhustenhoidossa ja päivähoidossa on vielä paljon kehitettävää. Monen elämän turva on sidottu asuntovarallisuuteen.

Kovan kysynnän vuoksi asuntojen hinnat ovat kohonneet kaupungeissa suuriksi suhteessa kiinalaisten ansioihin. 20 vuotta sitten kotitalouksien kulutuksesta kymmenes kului asumiseen, nyt neljännes.

Niinpä asuntojen osto alkaa olla useille kohtuuttoman kallista. Kiinan johtaja Xi Jinping on korostanut, etteivät asunnot ole keinottelua vaan asumista varten. Kiinassa onkin luotu sääntöjä, joiden pitäisi hillitä useiden asuntojen ostamista. Lisäkiinteistöjä on sitten ostettu toisten, yleensä sukulaisten nimiin.

Aikaisin asuntosijoituksiin kiinnipäässeillä ja rikkailla on ollut pitkään iloista sijoitusjuhlaa. Nyt tilanne on muuttunut epävarmaksi.

Muistatte ehkä, että viime vuonna puhuttiin paljon Kiinan kiinteistöalan hurjista ongelmista. Jättimäinen kiinteistöyhtiö Evergrande alkoi horjua.

Tämä maailman velkaisimmaksi kutsuttu yhtiö ei enää selvinnyt veloistaan ja jätti niitä maksamatta. Alettiin puhua, että Kiinan asuntokupla ehkä puhkeaa.

Ovatko ongelmat nyt kadonneet?

”Eivät todellakaan”, sanoi etähaastattelussa Kiinan asuntomarkkinoiden tilannetta selvittänyt vanhempi ekonomisti Eeva Kerola Suomen Pankista.

”Päinvastoin.”

Evergranden rakentamia kerrostaloja Pekingissä.

Maksuongelmat ovat levinneet moneen muuhunkin kiinalaiseen kiinteistöyritykseen. Maanantaina luottoluokitusyhtiö S&P ennusti, että jopa viidennes Kiinan merkittävistä kiinteistöalan yhtiöistä päätyy maksukyvyttömiksi.

Se tarkoittaisi jättimäisiä menetyksiä kiinalaispankeille.

Kiinan kiinteistöalan yrityksillä meni liian lujaa, ne saivat liikaa lainaa ja rakensivat ja laajensivat toimialojaan hirveällä kyydillä. Ne ottivat ennakkomaksuja asunnonostajilta ja käyttivät rahat heti seuraaviin projekteihin.

Kiinan valtio voi myös syyttää sopasta itseään. Kerola muistuttaa, että Kiina on toista vuosikymmentä pitänyt huolta taloutensa kasvusta huolehtimalla, että rakentamisessa riittää vauhtia ja rahaa.

Tästä korskein esimerkki ovat valmiiksi rakennetut aavekaupungit, joihin ei muuttanutkaan juuri ketään. Kerolan kertoo, että vuonna 2017 Kiinassa oli 65 miljoonaa tyhjillään olevaa asuntoa. Jos muutamaa suurinta kaupunkia ei oteta lukuun, tyhjillään olevia asuntoja oli kolmannes.

Kriisi tarkoittaa tavallisille asunnonostajille kahta asiaa.

Ensinnäkin useat rakennusprojektit ovat nyt jäissä. Kun kiinalaiset perinteisesti maksavat uudet asunnot ennen niiden rakentamista, monet pelkäävät, etteivät heidän asuntonsa valmistukaan.

Tällä viikolla tuhannet kiinalaiset aloittivat lainanmaksulakon. Lakkolaisilla on asuntoja 100 keskenjääneellä tai hidastuneella rakennustyömaalla 50 kaupungissa. Jos tällainen liikehdintä yltyy laajaksi, pankit ovat isoissa ongelmissa.

Monilla rakennustyömailla tahti on hidastunut, kun asunnot eivät mene kaupaksi ja rakennuttajilta on rahat vähissä.

Asuntokauppojen määrä on vähentynyt jo vuoden ajan, ja asuntojen hinnat ovat kääntyneet monissa kaupungeissa laskuun. Koronakriisin tuoma epävarmuus ja kasvava työttömyys rokottavat ostohaluja.

Niinpä asunnonomistajia uhkaa rahan menetys. Eräs itsekin kiinteistöalalla työskentelevä pekingiläinen mies kertoi nimettömästi tilanteestaan. Hän osti 300 000 eurolla asunnon esikaupungista vuonna 2009. Vuonna 2018 siitä olisi saanut jo yli 1,8 miljoonaa euroa.

Mutta nyt kun hänen pitäisi myydä tuo sijoitusasunto, siitä ei saisikaan enää edes 1,5 miljoonaa euroa. Ja hän tarvitsisi enemmän rahaa, sillä hän on ottanut toista sijoitusasuntoa varten ison lainan.

Tähänkin liittyy tavallinen, kiinalainen tarina: pieni ja kallis, vuokralle pantu sijoitusasunto Pekingin keskustasta oli pakko ostaa, jotta lapsi pääsi läheiseen, hyvämaineiseen kouluun.

Mies itse perheineen asuu vuokralla isommassa asunnossa lähellä koulua. Lähiön asuntoon perhe ei voi muuttaa, koska sieltä koulumatkat kestäisivät tunteja.

”Uskon, että Pekingin kaltaisessa paikassa keskustan hinnat pitävät pintansa, mutta kaupungin reunamien hinnat laskevat”, mies sanoi.

Kiinan kiinteistö- ja rakennussektori voi imaista Kiinan talouden todella huonoon jamaan – tai sitten ei.

Sektorin osuus bruttonkansantuotteesta saattaa olla jopa kolmannes, ja se työllistää kaupunkien työvoimasta lähes viidenneksen.

Silti tähän juttuun haastatellut asunnonomistajat uskovat vakaasti, ettei valtio anna kiinteistöalan yritysten ja asuntojen hintojen romahtaa.

Niin monen kiinalaisen kaikki säästöt ovat niissä kiinni, joten romahdus luultavasti raivostuttaisi kansan pahasti. Siihen maata johtavalla kommunistisella puolueella ei oikein ole vara.

Peking kasvaa edelleen laitamiltaan asuntojen mereksi.

Samaa uskoo Eeva Kerola.

”Kiinteistösektori on niin iso osa taloutta ja tärkeä pankeille – ja lisäksi paikallishallinnon tulot tulevat maan käyttöoikeuksien myynnistä rakennusliikkeille – , ettei maan ylin johto salli kiinteistösektorin täysin kriisiytyä. Silloin Kiinassa oltaisiin erittäin isoissa ongelmissa.”

Ja siltähän meno on viime kuukaudet näyttänyt: Valtio on pitänyt kiinteistöalan nenän vedenpinnalla. Kiinassa se on mahdollista, koska valtio voi määrätä pankkeja ja muita yrityksiä alan pelastustoimiin.

Valtio yrittää tasapainoilla. Toisella puolella vaakaa on velkaantumisen ja asuntojen hintojen kurissa pitäminen ja toisella puolella kiinteistösektorin pystyssä pitäminen. Esimerkiksi lainojen saamisen ehtoja on vuoroin kiristetty ja löysätty.

Jos Kiinan kiinteistöala kuitenkin kosahtaisi täysin, se näkyisi Euroopassakin ikävästi, muttei katastrofaalisesti: Kun Kiinassa kulutettaisiin vähemmän, myös vientiä sinne olisi vähemmän, Kerola kertoi.

Pidemmällä aikavälillä kaksi asiaa pohdituttaa Kerolaa. Jos kiinalaisilla on näin paljon asuntolainaa, miten sitä riittää muuhun kulutukseen ja talouden pyörien pyörittämiseen?

Ja mitä sitten käy, kun väki alkaa kohta Kiinassa vähentyä ja ikäluokat rajusti pienentyä. Kuka nyt rakennettuja asuntoja sitten ostaa ja asuttaa?

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita

Osaston uusimmat

Luitko jo nämä?

Osaston luetuimmat