Kun korot nousevat nopeasti, taloudessa menee asioita rikki. Viimeksi se nähtiin, kun keskisuuri pankki Silicon Valley Bank (SVB) kaatui Yhdysvalloissa viime viikonloppuna.
Edessä on paljon ikäviä talousuutisia, joita tavalla tai toisella yhdistää korkojen nousu.
Yksi mahdollinen sektori, jossa korkorallin koko tarinaa ei vielä ole kerrottu, on toimistokiinteistöt.
Suomessa nähtiin jo kansainvälisen uutiskynnyksen rikkonut esimerkki liikekiinteistöjen ongelmista, kun amerikkalaisessa omistuksessa oleva suomalaisyhtiö Sponda laiminlöi noin 300 miljoonan euron joukkolainan takaisinmaksun.
Samanlaisia uutisia on nähty runsaasti maailmalla. Ongelmat kasautuvat parhaillaan, ja lisää on luvassa.
ToimistoKIINTEISTÖJÄ on kohdannut tuplaisku.
Ensimmäinen oli pandemia, joka kiihdytti toimitilojen murrosta.
KTI Kiinteistötiedon mukaan viime vuonna uusien toimistovuokrasopimusten määrä Helsingin seudulla palasi jo pandemiaa edeltävälle tasolle, mutta vuokratulla pinta-alalla mitattuna ollaan yhä 30 prosenttia alemmalla tasolla. Yritykset muuttavat aiempaa pienempiin tiloihin.
”Etätyöbuumi on ollut Yhdysvalloissa vielä Suomea voimakkaampi.
Yritykset ovat toimistojen sijainnin suhteen entistä valikoivampia. Toimistojen pitää olla paraatipaikoilla, jotta työntekijät jaksavat raahautua toimistolle. Helsingin seudulla Keilaniemi ja Pasila ovat erittäin haluttuja, ja niissä vapaita tiloja on vain 4–7 prosenttia toimistoista.
Sen sijaan Pitäjänmäellä, Otaniemessä, Vallilassa, Sörnäisissä ja Aviapoliksessa noin viidennes toimitiloista on tyhjillään.
Toinen isku on ollut korkojen nousu. Kiinteistöbisnes pyörii velkarahalla ja velkakustannukset ovat räjähtäneet.
Se voi koitua ongelmaksi niin kiinteistösijoittajia rahoittaneille pankeille kuin velkakirjasijoittajille.
Spondan laiminlyöty velka oli esimerkki siitä, miten vaikea tilanne on sijoittajien kannalta. Lainan uudelleenrahoittaminen olisi tullut niin kalliiksi, että Sponda mieluummin laiminlöi lainan, jonka vakuutena oli runsaasti liikekiinteistöjä.
Yhdysvalloissa pankeille ja sijoittajille odotetaan Bloombergin mukaan merkittäviä tappioita toimistokiinteistöihin liittyvistä lainoista.
Etätyöbuumi on ollut Yhdysvalloissa vielä Suomea voimakkaampi. Tyhjien toimistojen osuus koko kannasta kasvoi viime vuonna 12,5 prosenttiin, kun se pandemian alkaessa oli 9,6 prosenttia.
Monissa suurissa kaupungeissa tyhjiä toimistoja on jo 15–20 prosenttia.
Yksi kirjainyhdistelmä, joka tulee esiintymään loppuvuoden kansainvälisissä talousuutisissa, on CMBS (commercial mortgage backed security). Se on joukkolaina, jonka vakuutena toimivat rahoituksen kohteena olevat toimistokiinteistöt.
Toimistokiinteistöjen rahoittaminen tapahtuu maailmalla usein CMBS-tuotteilla. Sellainen oli myös Spondan laiminlyömä velka.
Yhdysvalloissa on nähty merkkejä siitä, että laiminlyönnit CMBS-tuotteissa ovat lisääntymässä. Uusien CMBS-tuotteiden liikkeellelaskut olivat Bloombergin keräämien tietojen mukaan pudonneet alkuvuodesta 85 prosenttia verrattuna vuoden takaiseen vastaavaan aikaan.
Piensijoittajat ovat Suomessa melkoisen hyvin suojassa toimistokiinteistöjen myllerryksestä. Harva yksityissijoittaja sijoittaa rahastoihin, joissa on merkittäviä määriä CMBS-tuotteita.
Toimistotiloihin keskittynyttä pörssiyhtiötäkään ei Helsingin pörssissä nykyään ole. Technopolis oli, mutta irlantilainen Kildare Partners osti yhtiön ulos pörssistä vuosina 2018–2019.
Technopoliksella on toimistokampuksia pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Oulussa.
Niissä on muuten runsaasti tyhjää tilaa.
Viime vuonna Kildare ryhtyi etsimään Technopolikselle ostajaa, mutta kauppoja ei ole syntynyt.
Oikaisu 17.3. kello 13.42: Korjattu Spondan laiminlyömän lainan suuruus noin puolesta miljardista eurosta noin 300 miljoonaan euroon.
