Asuntorahastojen testi on alkanut. Paine kasvaa, kun asuntojen hinnat laskevat ja asiakkaat vetävät varojaan rahastoista.
Edellisten kymmenen vuoden aikana asuntorahastot ovat nousseet suureen suosioon, koska ne tarjoavat vaivattoman tavan ryhtyä asuntosijoittajaksi. Niissä on kuitenkin kaksi ongelmaa:
1) Asuntorahastoilla ei ole markkinahintaa. Niiden arvot määritetään yleensä neljä kertaa vuodessa ulkopuolisten arvonmäärittäjien toimesta. Tämä poistaa rahastojen arvoista markkinaheiluntaa mutta altistaa virheille ja intressiristiriidoille.
2) Asuntorahastot ovat avoimia. Sijoittajat saavat halutessaan vetää rahansa pois lunastuspäivinä, joita on yleensä neljä kertaa vuodessa. Rahastojen omistamia asuntoja on kuitenkin vaikeaa muuttaa nopeasti rahaksi. Lunastusten kiihtyminen aiheuttaa siis ongelmia.
Samat ongelmat koskevat muitakin avoimia rahastoja, joiden sijoituskohteena on kiinteistöomaisuutta, kuten metsää, tontteja tai liikekiinteistöjä.
Johtavia asuntorahastoja Suomessa ovat OP:n, S-Pankin ja Ålandsbankenin rahastot.
Näistä S-Pankin rahaston arvo putosi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä runsaat kuusi prosenttia. OP:n ja Ålandsbankenin rahastojen arvot pysyivät lähes ennallaan.
”Sijoittajien joukkopaosta ei voida puhua, mutta lähteneet summat eivät ole vähäpätöisiä.
Kaikkiaan pankkien asuntorahastot ovat pitäneet arvonsa hämmästyttävän hyvin, jos vertailukohtana käyttää pörssinoteerattuja kiinteistörahastoja ja -yhtiöitä.
Silti – tai ehkä juuri siksi – raha virtaa nyt ulos rahastoista. Yhteensä OP:n, S-Pankin ja Ålandsbankenin asuntorahastoista vedettiin alkuvuodesta yli sata miljoonaa euroa.
Eniten rahaa suhteessa rahaston kokoon lähti Ålandsbankenin asuntorahastosta, jonka nettomerkinnät olivat 40 miljoonaa pakkasella. Noin seitsemän prosenttia rahaston omasta pääomasta poistui.
Sijoittajien joukkopaosta ei voida puhua, mutta lähteneet summat eivät ole vähäpätöisiä. Nykyisellä korkotasolla rahastot eivät mielellään paikkaa lähteneitä pääomia velkarahalla, vaikka rahaston säännöissä sille olisi tilaa. Nykyinen asuntorahastojen velkavipu on OP:lla noin 25 prosenttia, S-Pankilla noin 30 prosenttia ja Ålandsbankenilla noin 40 prosenttia.
Jos lunastukset kiihtyvät, asuntorahastojen on myytävä entistä kiivaammin asuntoja vaikeassa markkinatilanteessa tai rajoitettava lunastuksia.
S-Pankki muutti huhtikuussa kiinteistörahastojensa sääntöjä pystyäkseen paremmin hallitsemaan sitä, miten sijoittajat vetävät rahastosta rahojaan. Asuntorahastossa lunastuksien määrää voidaan jatkossa rajoittaa, jos niiden määrä ylittää kolme prosenttia rahaston arvosta.
Yleensäkin asuntorahastojen säännöt mahdollistavat lunastusten keskeyttämisen. S-Pankin muutos toi käyttöön pehmeämmän vaihtoehdon, jossa lunastuksia voidaan jarruttaa osittain keskeyttämättä niitä kokonaan.
Taustakeskusteluissa isojen asuntorahastojen hoitajat kuvaavat tilannetta yhtenevästi. Testi on todellinen, mutta käteiskassaa on ollut hyvin käytettävissä lunastusten maksamiseen. Rahastojen vuokratuotot ovat pysyneet hyvinä, vaikka asuntokannan arvo voi nyt heilua markkinoiden mukana.
Lunastusten keskeyttämistä rahastot eivät mieluusti tee. Osa osuudenomistajista tulkitsisi silloin, että kaikki ei ole rahastossa kunnossa.
Lunastusten keskeyttäminen tai rajoittaminen voi kuitenkin tilanteen kärjistyessä olla ainoa järkevä ja tasapuolinen ratkaisu.
Muuten vaarana olisi tilanne, jossa osa sijoittajista pakenisi rahastosta äkillisesti. Se voisi käynnistää rahastossa pakkomyyntien kierteen, joka tulisi kalliiksi jäljelle jääneille.
Rahastot katsovat, että kaikkien kannalta viisainta on luovia yhdessä läpi asuntomarkkinoiden myrskytuulien. Vaikka jotkut osuudenomistajat pysyisivät matkassa pakotettuina.
