Suomen luonto on nyt parhaimmillaan. Tuomi kukkii, linnut visertävät ja herhiläiset pörräävät.
Suomen kiinteistömarkkinoilla kukoistuskausi on sen sijaan ohi. Tunnelma on pysähtynyt ja painostava, kuin elokuussa ennen ukkosta.
Kaikki alalla näkevät omilla silmillään, että systeemi ei ole terve. Asuntokauppa on pysähtynyt, uudet asunnot seisovat tyhjinä, kukaan ei halua aloittaa uusia hankkeita. Alaskirjauksia vältellään viimeiseen asti.
Alan yhtiöt selittävät tilannetta parhain päin. Markkinoilla on patoutunutta kysyntää, loppuvuonna voi näkyä jo valonpilkahduksia, he uskovat.
Katsotaanpa tarkemmin.
Suomen suurin rakennuttaja YIT on kertakaikkisen hirveässä tuloskunnossa. Kassasta hupeni tammi–maaliskuussa yli 200 miljoonaa euroa. Yhtiöllä oli maaliskuun lopulla 747 myymätöntä asuntoa, ja lisää valmistuu jatkuvasti. YIT:n tänä vuonna valmistuvissa kohteissa on myymättä noin 900 asuntoa.
Joku voisi tässä tilanteessa ajatella, että ostajilta pyydetyt hinnat ovat epärealistisen korkeita. Myyntihintojen alennukset ovat kuitenkin vihoviimeinen vaihtoehto. Ilmeisesti rakentajat pelkäävät, että alennusmyynti ankkuroisi asuntojen hinnat mataliksi ja pakottaisi alaskirjauksiin.
Ratkaisuna rakennuttajat maksavat uuden asunnon ostajalle parin vuoden vastikkeet ja tarjoavat muutakin sekalaista kaupantekijäistä. Mitä tahansa, kunhan ei hinnanalennuksia.
”Kokonaiskuva voi olla vielä karumpi.
YIT:n tilanne on pysäyttävä, koska sitä pidettiin vielä pari vuotta sitten yleisesti parhaana suurena rakennusyhtiönä.
Nousukaudella YIT myi asuntoja kiinteistösijoittajille. Niiltä on turha odottaa pelastusta. Yksityissijoittajat ovat vetäytyneet markkinoilta. Jättiläiset Sato ja Kojamo ovat lopettaneet uudet hankkeet eivätkä varmasti osta asuntoja YIT:n nykyisillä listahinnoilla.
Vuokranantaja Kojamo ilmoittaa kiinteistöjensä arvoksi 8,2 miljardia euroa.
Kojamon asuntojen arvot on laskettu hyvin optimistisesti. Kojamon tämänhetkinen vuokrausaste on selvästi matalampi kuin sen kiinteistöjen arvonlaskennassa käytetty lukema.
Kojamon kiinteistöjen tuottovaatimus on yhtä fantastinen. Suomen yleisimmin käytetty viitekorko, 12 kuukauden euribor, on tällä hetkellä 3,9 prosenttia. Kojamon asuntojen tuottovaatimus pääkaupunkiseudulla on 3,56 prosenttia.
Kun kiinteistösijoittajan tuottovaatimus on matalampi kuin euribor, jokin ei täsmää.
Kuvakaappaus Kojamon tammi–maaliskuun tuloksesta. Taulukko kertoo, miten muutokset esimerkiksi tuottovaatimuksessa ja käyttöasteessa vaikuttavat Kojamon kiinteistöjen arvoon.
Toinen suuri vuokranantaja Sato on miltei identtisessä tilanteessa. Sen tuottovaatimukset on tehty hyvän sään aikana ja asuntojen arvojen laskennassa käytetty vuokrausaste on korkeampi kuin tämänhetkinen vuokrausaste.
Jos Saton ja Kojamon kiinteistöjen arvot laskee nykytilannetta vastaavilla luvuilla, tarkoittaa se yhteensä miljardiluokan alaskirjauksia.
Sato ja Kojamo selviävät kyllä jonkinlaisista alaskirjauksista, mutta kyse on myös niiden suurimmista omistajista.
Kojamon suurin omistaja on ruotsalainen kiinteistösijoittaja Heimstaden.
Heimstaden nousi Kojamon suurimmaksi omistajaksi nousukauden huipulla vuonna 2021, kun Kojamon osakekurssi pyöri 20 eurossa. Nyt Kojamon osakekurssi on alle kymmenen euroa. Heimstaden on tehnyt laskelmia eikä näe tarvetta alaskirjaukselle.
Kuvakaappaus Heimstadenin tammi–maaliskuun tuloksesta. Yhtiö ei näe tarvetta alaskirjata Kojamo-omistustensa arvoa.
Saton suurin omistaja on ruotsalainen kiinteistöjätti Balder, joka sekin kärsii korkojen noustessa.
Balder ja Heimstaden ovat velkaantuneet ääriään myöten. Yhtiöiltä erääntyy tänä ja ensi vuonna miljardien eurojen velat maksettavaksi. Uuden velan nostaminen käy kalliiksi. Jos ne joutuvat tekemään merkittäviä alaskirjauksia, tilanne vaikeutuu entisestään.
Edellä kuvattu ketju YIT:stä Satoon ja Kojamoon ja niistä ruotsalaisiin kiinteistösijoittajiin on vain yksi kurkistus Pohjolan kiinteistömarkkinoihin. Kokonaiskuva voi olla vielä karumpi. Ruotsista löytyy Heimstadenia ja Balderia heikompiakin kiinteistösijoittajia, jotka omistavat toisiaan ristiin rastiin.
Markkinat ovat siis todella kypsät.
